別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 西都 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西都 -3 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　鬼束　宜朗 印  TEL.

鑑定評価額 5,340,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西都市大字調殿字水洗３６７番２外 ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2.5 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 宮交バス西都商入口停 留所 510m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ　市道 交通 施設 宮交バス西都商入口停 留所　北西方 510m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 西都市北部の一般住宅ほか、空地も見られる旧来からの住宅地域であり、地域内に格別の変動要因は見受けられ ない。需給は低位ながら安定的で、地価は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西都市郊外部に存する住宅地域一帯である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であり、圏外からの 転入者は少ない。当該地域は特に目立った地域要因の変化はない。周辺の小規模分譲地に比べると、住宅地としての熟 成度がやや低いものの土地価格は割安感があることから、需給は低位ながら安定的で、地価は横ばいで推移している。 土地は５００万円程度、新築戸建住宅は１，８００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅のほか、空地も見られる旧来からの住宅地域である。中心市街地への接近性等から賃貸物件に対 する需要に乏しく、賃貸市場が成熟していないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は近隣地域と地域性の類似 する取引事例との比較により求めたもので実証的な価格であり、規範性が高い。鑑定評価額の決定に当たっては、市場 性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格及び前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西都 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [163.3] [100.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内経済の緩やかな回復基調は継続しており 、県内全般的に回復基調の影響も相俟って持 ち直している。 旧来からの住宅地域で、地域内に格別の変動 要因は見られない。西都市郊外部であるが、 需給は低位ながら安定しており地価は横ばい で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％