別記様式第二 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月15日　提出
延岡 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
延岡 3-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　池上　成満 印  TEL. 
鑑定評価額 9,770,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 延岡市川原崎町７番１
 ②地積(㎡) 660  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,180)

1:3		 田 周辺が開発されつつある宅地見込地地域 南4.5m市道 水道、ガス 延岡

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  100 ｍ、西   50 ｍ、南    0 ｍ、北  200 ｍ ②標準的使用 宅地見込地（田地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   14.0 ｍ、奥行　約　　   47.0 ｍ、規模　　        650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 道

路		 ４．５ｍ　市道 交通

施設		 延岡駅　東方

1.6km		 法令

規制		 １住居
⑤地域要因の
　将来予測		 近隣でサブリースの木造アパートが増加中である。しかし、収益獲得目的ではなく、基本的に相続税対策のもの
と思われ、素地価格自体は横ばい傾向か若干の弱含みで推移していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 宅地見込地（田地） (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     14,800 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     12,700 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね延岡市全域の宅地見込地地域である。需要者の大半は、延岡市内の開発事業者で、他の圏域からの
流入は限られる。延岡市内では、農地をアパートにする動きが散見されている。当該地域でも相続税対策のアパートが
続々と建築中である。開発にかかる造成費などは、個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難いのが現状であ
る。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、開発費用等を考慮の上、代替性を有する見込地の３事例を採用して求めた。補修正の過程も適切である。
一方、控除後価格は、転換後・造成後の更地価格を想定し、造成工事費及び付帯費用を控除して求めた。当該価格は、
想定要素が多分にあり、やや規範性が劣る。よって、試算価格の決定にあたっては、市場洗礼を受けた比準価格を重視
し、控除後価格を関連付け、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     14,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.7 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 延岡市内においては、低金利状態を生かし、相続税
対策のアパートの建築が多くみられる。


近隣で、相続税対策目的のアパート建築はあるもの
の、投資目的での素地自体の需要は乏しい。


特に変化はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 延岡 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１８０８
４５２０３
-94720		 延岡市 畑   長方形 東5m市道、
北4m、角地

２中専

(70,150)
b １１９０８
４５２０３
-91469		 延岡市 田   長方形 南4.5m市道、
中間画地

１住居

(60,180)
c １１９０３
４５２０３
-83876		 延岡市 田   ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地

工業

(60,200)
d  









e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
11,045 		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]
10,835 		 100
[  72.5]
14,945 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
14,900 
b (　　            )
12,239 		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]
12,178 		 100
[  83.0]
14,672 
14,700 
c (　　            )
19,633 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
19,633 		 100
[ 128.3]
15,302 
15,300 
d (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.11		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -22.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.11		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 -17.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +35.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      14,800 円／㎡]
延岡 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 18.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
31,000  （　   84.0 ％）
26,040 		 6,500    1,170  2,600  15,770 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  1.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8475　　　　     13,365		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9524　     12,729		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 12,700 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １１８１１
４５２０３
-94147

     33,645 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.9]

     30,895 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     30,900 
b １１８１２
４５２０３
-91616

     30,307 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 91.7]		 100
[106.6]

     31,004 

     31,000 
c １１９０２
４５２０３
-81825

     31,471 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.8]		 100
[125.0]

     31,159 

     31,200 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　  +10.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -1.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　  +11.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -4.0
画地　　　   -3.2 行政　　　    0.0 その他　　   -5.3 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　  +10.0 交通・接近   -2.0 環境　　　  +16.0
画地　　　  -19.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 31,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
延岡

-3
25,300 		 [ 99.6]
100		 100
[101.0]		 100
[ 80.5]
30,993 		 [100.0]
100
31,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  -3.0
環境　　 -17.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 31,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  10,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     80 ｍ、西     20 ｍ、南      0 ｍ、北    100 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     28　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    300 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  16.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  16.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　画地の周辺部に０．５ｍのブロッ
　ク
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ、アスファルト舗装、延
　長約２２０ｍ
　
　
＊排水工事の概要
　Ｕ字溝、既存用水路も使用
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　約３００㎡、砂場・遊具等
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 220.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 220.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月15日　提出
延岡 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
延岡 3-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　黒木　勇人 印  TEL. 
鑑定評価額 9,700,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 延岡市川原崎町７番１
 ②地積(㎡) 660  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,180)

1:3		 田 周辺が開発されつつある宅地見込地地域 南4.5m市道 水道、ガス 延岡

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  100 ｍ、西   50 ｍ、南    0 ｍ、北  200 ｍ ②標準的使用 宅地見込地（田地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   14.0 ｍ、奥行　約　　   47.0 ｍ、規模　　        650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ４．５ｍ市道 交通

施設		 延岡駅　東方

1.6km		 法令

規制		 １住居
(60,180)
⑤地域要因の
　将来予測		 延岡市中心部近郊の住宅地域に近接した地域で、宅地開発の蓋然性があり、一定の需要があるものの、近年は、
海岸・河川に近い立地条件から需要がやや低迷しており、地価は弱含みで推移している。
(3)最有効使用の判定 宅地見込地（田地） (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     14,700 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     12,500 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市中心部近郊の市街化が徐々に進展する宅地見込地地域である。需要者の中心は延岡市内に本支店
を持つ不動産業者が中心である。延岡市の住宅地は、需要の底堅い一部地域については回復傾向にあり、近隣地域周辺
でも地価はやや弱含み程度まで回復している。宅地見込地は、個々の状況に差があり、開発に係る造成費等も異なるた
め、散見される取引価格はまちまちで、中心となる明確な価格帯はなかなか見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 宅地見込地（現況：田地）の評価であるが、取引事例比較法においては、事例の現況地目、造成条件・難易等が様々で
あるものの、費用性を勘案のうえ適切に補修性を行い、市場性を反映した比準価格が試算されている。一方、控除法は
、転換後・造成後の更地価格から、開発諸費用等を控除して求めるが、想定等に流動的側面を有し、やや規範性が劣る
。よって控除法による価格は参考とし、市場性を反映した比準価格を中心に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     14,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.3 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 全国的な景気回復基調は、県内でも見られるが、全
域への広がりには至らず、宅地開発素地に対する需
要についても地区によるバラツキがある。

住宅地域に近接した宅地見込地地域で、近年は、海
岸・河川に近い立地条件から宅地需要が減少してい
たが、周辺宅地開発が見られるに至る。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 延岡 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１９０６
４５２０３
-94344		 延岡市 畑   ほぼ整形 北2m未舗装道
路、中間画地

１住居

(60,160)
b １１９０７
４５２０３
-94863		 延岡市 畑   長方形 南4m市道、
中間画地

２中専

(50,150)
c １１８０８
４５２０３
-94720		 延岡市 畑   長方形 東5m市道、
北4m、角地

２中専

(70,150)
d  









e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
21,175 		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  91.1]
23,011 		 100
[ 152.0]
15,139 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
15,100 
b (　　            )
9,459 		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.9]
9,300 		 100
[  61.8]
15,049 
15,000 
c (　　            )
11,045 		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]
10,835 		 100
[  77.9]
13,909 
13,900 
d (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.11		 画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +60.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.11		 画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.11		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      14,700 円／㎡]
延岡 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 18.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
30,600  （　   84.0 ％）
25,704 		 6,500    1,170  2,500  15,534 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  1.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8475　　　　     13,165		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9524　     12,538		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 12,500 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １１９０２
４５２０３
-81791

     24,495 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 80.0]

     29,727 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     29,700 
b １１９０６
４５２０３
-94343

     21,223 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 81.9]		 100
[ 84.4]

     30,703 

     30,700 
c １１９０１
４５２０３
-95672

     20,080 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 96.2]		 100
[ 66.3]

     31,483 

     31,500 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -8.0 環境　　　  -13.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   -1.0 環境　　　  -13.0
画地　　　  -18.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -6.0 交通・接近   -2.0 環境　　　  -28.0
画地　　　   -2.0 行政　　　    0.0 その他　　   -1.8 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 30,600 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
延岡

-3
25,300 		 [ 99.6]
100		 100
[101.0]		 100
[ 81.5]
30,613 		 [100.0]
100
30,600 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  -3.0
環境　　 -16.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 30,600 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  10,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     80 ｍ、西     20 ｍ、南      0 ｍ、北    100 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     28　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    300 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  16.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  16.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　画地の周辺部に０．５ｍｍのブロ
　ック
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ、アスファルト舗装、延
　長約２２０ｍ
　
　
＊排水工事の概要
　Ｕ字溝、既存用水路も使用
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　約３００㎡、砂場・遊具等
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 220.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 220.0 ｍ
＊その他