別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 都城 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 -14 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　古清水　史子 印  TEL.

鑑定評価額 3,190,000 円  １㎡当たりの価格 6,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市山田町中霧島字東屋敷３０１７番２外 ②地積 　(㎡) 515   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西7m市道 水道、下水 谷頭 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 谷頭駅　北東方 700m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、谷頭駅背後の農家住宅を主とする住宅地域である。農業後継者不足等を反映し地域内人口が減少す る一方で外部からの転入は少なく、その需給動向から地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧山田町中霧島地区の既成住宅地域の圏域である。需要者の中心は山田地区居住者が大半を占めており、 同一需給圏外からの転入は少ない。圏内において新規の宅地開発等は若干見られるものの、地域人口の減少等の影響を 受け土地取引は低調である。需要の中心となる価格帯は土地で３００万円～５００万円程度、新築戸建で１，５００万 円～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の農家住宅を主とする地域であり、収益物件はほとんど見あたらない。賃貸市場が形成されていな いため収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、さらに代表標準地及び前年公示価格からの検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,200 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [101.0] 100 [129.5] [101.0] 100 6,180  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、雇用・企業景況感などに明るい 材料もみられるが、不動産市場は二極化が進 み地域格差が広がりつつある。 農家住宅を主とする住宅地域であり、特に大 きな変化は認められない。新規需要は少なく 、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変化はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％