別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 都城 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 -12 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　古清水　賢一 印  TEL.

鑑定評価額 4,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市高城町大井手字二本松２２０９番２ ②地積 　(㎡) 500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が見られる住宅地 域 南東12m市道 水道 山之口 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ２ｍ市道 交通 施設 山之口駅　北西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧高城町の郊外に一般住宅、農家住宅が見られる住宅地であり、地域要因に特段の変化は見られないが、地域内 人口が減少する一方で外部からの転入は少なく、その需給動向から地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、都城市北部に位置する高城地区及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に属する 高城地区の居住者が中心であり、地区外からの転入者は比較的少ない。圏内において新規の宅地開発等はほとんど見ら れず、地域人口の減少等の影響を受け土地取引は低調である。土地は４００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の一般住宅及び農家住宅を主とする地域であり、収益物件はほとんどみあたらない。賃貸市場が形 成されていないため収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、さらに代表標準地及び前年公示価格 からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [102.0] 100 [154.9] [102.0] 100 8,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、雇用・企業景況感などに明るい 材料もみられるが、不動産市場は二極化が進 み地域格差が広がりつつある。 一般住宅、農家住宅を主とする住宅地域であ り、特に大きな変化は認められない。新規需 要は少なく、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％