別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 都城 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 -8 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　傳田　和之 印  TEL.

鑑定評価額 4,790,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市蓑原町２９９７番４ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東4m市道 水道 五十市 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ　 市道 交通 施設 五十市駅　北西方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 大淀川西側の高台に立地する住宅地域で、地域内に特段の変動要因はない。鷹尾地区や都原地区に店舗が多く立 地し生活利便性が良好なこと等から、地価は横ばい傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、都城市南部で大淀川以西に広がる住宅地域である。主たる需用者は、都城市内に生活圏を有するファミ リー世帯が中心と考えられる。周辺において分譲宅地が多く見られる状況で、既存住宅地の需要はやや弱含みであるが 、底値に近いことから、一定の需要は認められる。また、都城志布志道路の工事が進んでおり、利便性が向上すると予 測される。土地は３００㎡で５００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域の取引の中心は自己使用目的のものとなっている。そのため、アパート等の収益物件は散見される程度で、収 益性に基づく地価形成がなされていないことや、前面道路が狭小なこと等から収益価格の試算は断念した。本件におい ては、類似地域の規範性が高い取引事例から求めた比準価格を標準とすることが不動産市場の実態を反映していると判 断し、代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,200 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [123.2] [101.0] 100 18,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済情勢は、緩やかに持ち直している が、将来にやや不安を抱える状況にある。不 動産市場は、県央地域を中心に、回復傾向に ある。 地域要因の大きな変化は見られず、今後も同 様に推移するものと考えられる。地価は横ば い傾向で推移するものと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％