別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 都城 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 -6 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　鬼束　宜朗 印  TEL.

鑑定評価額 7,230,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市若葉町８４号１４番２ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 都城 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 都城駅　南東方 2.6km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、都城市中心市街地東部の区画整然とした住宅地域であり、地域内に格別の変動要因は見受けられな い。周辺における需給は堅調であり、今後も安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、都城市中心市街地東部から南部に形成される既成の住宅地域一帯である。需要者は同一需給圏内の居住 者が大半を占めており、圏外からの転入者は比較的少ない。生活利便性、居住環境ともに良好な地域で、地域内に小規 模開発された分譲地も見られ、空地は減少傾向にあり需要は堅調で地価は安定している。土地は７００～８００万円前 後、新築戸建住宅は２，３００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅を中心とした区画整然とした住宅地域である。一部共同住宅もみられる住宅地域であるが、賃貸 物件は自己所有地活用型に主として限定され、新規の供給はみられず、賃貸物件に対する需要も乏しく、賃貸市場が成 熟していないため、収益還元法は適用しなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準 とし、代表標準地価格及び前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [134.6] [103.0] 100 26,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内経済の緩やかな回復基調は継続しており 、県内全般的に回復基調の影響も相俟って持 ち直している。 都城市中心部に距離が比較的近く、居住環境 、利便性ともに良好な地域であり、需給とも に安定し地価は横ばいで推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％