鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

都城 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０４４５２０２ -107273	都城市		更地	（　）	長方形	南8m市道、東5.8m、角地		（都）１低専駐車付置義務 (60,100)
b	１１９０６４５２０２ -94297	都城市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	１１９０４４５２０２ -107173	都城市		更地	（　）	長方形	北西5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	１１９０３４５２０２ -83393	都城市		建付地	（　）	長方形	北5.8m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
e	１１９０５４５２０２ -73925	都城市		建付地	（　）	長方形	北11m市道、東6m、角地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,317	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	36,998	100 [ 102.0]	36,273	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	36,600
b	(　 ) 26,317	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 91.1]	28,686	100 [ 85.3]	33,630		34,000
c	(　 ) 29,309	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	30,255	100 [ 89.1]	33,956		34,300
d	(　 ) 22,593	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	24,026	100 [ 67.2]	35,753		36,100
e	(　 ) 32,655	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	31,450	100 [ 96.6]	32,557		32,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,900 円／㎡]

都城 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,372,769	901,125	3,471,644	3,055,200	416,444	（　0.9732） 405,283	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	8,623,043 円　　　　（　 21,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

都城 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.00	Ｓ3	333.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居駐車付置義務	60 ％	200 ％	200 ％	410 ㎡	18.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約５６㎡（２ＬＤＫ）の住宅を各階２戸想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	111.00	100.0	111.00	1,096	121,656	2.0	243,312
							0.0	0
2～ 2	住宅	111.00	100.0	111.00	1,096	121,656	2.0	243,312
							0.0	0
3～ 3	住宅	111.00	100.0	111.00	1,096	121,656	2.0	243,312
							0.0	0
～

～

計		333.00	100.0	333.00		364,968		729,936
								0

⑨年額支払賃料	364,968 円　×　12ヶ月　＝　 4,379,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 333.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,379,616 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 229,781 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,365,835 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	729,936 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,934 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,372,769 円　　　　（　 10,665 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	都城８４０５（収）　　　　-2	1,069 ( 1,068)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,125	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,098 円/㎡　月額支払賃料（　 1,096 円/㎡）　基準階 2 F B
b	都城８３１０（収）　　　　-16	953 ( 951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,071
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

都城 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	182,400 円	45,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	183,825 円	4,595,616　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 387,600 円	45,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,400 円	45,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,600 円	45,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 901,125 円　（　　　　　　 2,198 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,600,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 333.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,055,200 円（　　　　　 7,452 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,372,769 円
②総費用	901,125 円
③純収益　①－②	3,471,644 円
④建物等に帰属する純収益	3,055,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	416,444 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	405,283 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 988 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,623,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
都城 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

都城 -1

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　古清水　賢一

印

TEL.

鑑定評価額

14,300,000 円

１㎡当たりの価格

34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	都城市中原町２００９番１｢中原町２０－７｣				②地積　(㎡)	410 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）駐車付置義務
	1:1.2	住宅Ｗ1	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	東5.7m市道	水道、ガス、下水	都城 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．７ｍ市道

交通

施設

都城駅　南方

1.0km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、都城市中心部の住環境良好な住宅地域である。土地取引件数は少ないものの、底値感から地価は横
這いで推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ日豊本線都城駅の南方に位置する中心市街地の住宅地域の圏域。需要者の中心は都城市居住者が大
半を占め、圏外からの転入は少ない。戸建住宅を主体とする旧来からの住宅地域であり、地域内に大きな変化は見られ
ないが、底値感から地価は横這いで推移している。土地は３００㎡で１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５０
０万円～２，８００万円程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、戸建住宅のほか共同住宅等も混在する地域であるが、戸建住宅を主体とする住宅地域であり、土地価格に
見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので収益価格
は参考に留め、市場性を反映した比準価格を標準とし、さらに前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、雇用・企業景況感などに明るい
材料もみられるが、不動産市場は二極化が進
み地域格差が広がりつつある。

当該地域は中心部に比較的近く利便性の良い
旧来からの住宅地域であり、地域要因に大き
な変動は見られない。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

都城 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０４４５２０２ -107273	都城市		更地	（　）	長方形	南8m市道、東5.8m、角地		（都）１低専駐車付置義務 (60,100)
b	１１９０９４５２０２ -81261	都城市		更地	（　）	ほぼ台形	西10.5m市道、北6m、南西4m、三方路		（都）１低専駐車付置義務 (60,100)
c	１１８１２４５２０２ -91425	都城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南4m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	１１９０５４５２０２ -74048	都城市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	１１９０４４５２０２ -107082	都城市		更地	（　）	不整形	南西11m市道、北東6m、二方路		（都）準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,317	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	36,998	100 [ 107.1]	34,545	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	34,900
b	(　 ) 29,980	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	33,145	100 [ 105.0]	31,567		31,900
c	(　 ) 25,657	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	24,827	100 [ 72.5]	34,244		34,600
d	(　 ) 36,303	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 87.4]	41,163	100 [ 113.1]	36,395		36,800
e	(　 ) 32,171	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	34,729	100 [ 105.0]	33,075		33,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,900 円／㎡]

都城 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,422,203	908,903	3,513,300	3,082,000	431,300	（　0.9732） 419,741	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	8,930,660 円　　　　（　 21,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

都城 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.00	Ｓ3	333.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居駐車付置義務	60 ％	200 ％	200 ％	410 ㎡	18.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３Ｆ住宅：間取り２ＬＤＫ、専有面積約５６㎡、各階２戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	111.00	100.0	111.00	1,109	123,099	2.0	246,198
							0.0	0
2～ 2	住宅	111.00	100.0	111.00	1,109	123,099	2.0	246,198
							0.0	0
3～ 3	住宅	111.00	100.0	111.00	1,109	123,099	2.0	246,198
							0.0	0
～

～

計		333.00	100.0	333.00		369,297		738,594
								0

⑨年額支払賃料	369,297 円　×　12ヶ月　＝　 4,431,564 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 333.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,431,564 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 232,378 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,415,186 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	738,594 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,017 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,422,203 円　　　　（　 10,786 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	都城８４０５（収）　　　　-2	1,069 ( 1,068)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,125	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,111 円/㎡　月額支払賃料（　 1,109 円/㎡）　基準階 2 F B
b	都城８３１０（収）　　　　-16	953 ( 951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,095
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

都城 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	184,000 円	46,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	185,903 円	4,647,564　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 391,000 円	46,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,000 円	46,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,000 円	46,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 908,903 円　（　　　　　　 2,217 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,000,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 333.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,082,000 円（　　　　　 7,517 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,422,203 円
②総費用	908,903 円
③純収益　①－②	3,513,300 円
④建物等に帰属する純収益	3,082,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	431,300 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	419,741 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,024 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,930,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,800 円／㎡）