鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０９４５２０１ -80628	宮崎市		更地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	１１９０５４５２０１ -73642	宮崎市		貸家建付地	（　）	長方形	南16m市道、西4m、角地		２住居 (70,200)
c	１１９０７４５２０１ -93811	宮崎市		建付地	（　）	台形	南西25m市道、北6m、角地		近商駐車付置義務 (90,300)
d	１１８１１４５２０１ -93381	宮崎市		貸家建付地	（　）	長方形	北西25m国道、中間画地		近商 (80,300)
e	１１９０９４５２０１ -80751	宮崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東14.5m国道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,889	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	99,889	100 [ 109.0]	91,641	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	95,300
b	(　 ) 89,966	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	87,346	100 [ 93.8]	93,119		96,800
c	(　 ) 98,871	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	95,068	100 [ 108.2]	87,863		91,400
d	(　 ) 93,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,750	100 [ 104.0]	90,144		93,700
e	(　 ) 71,340	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	71,340	100 [ 82.5]	86,473		89,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,300 円／㎡]

宮崎 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,896,911	3,658,107	16,238,804	12,556,700	3,682,104	（　0.9717） 3,577,900	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	70,154,902 円　　　　（　 58,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	391.60	Ｓ3	1,174.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工駐車付置義務	70 ％	200 ％	200 ％	1,194 ㎡	43.6 m x 27.2 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～３階は専有面積約６５㎡（３ＬＤＫ）の住宅が各階６戸、平面式駐車場２３台を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	391.60	100.0	391.60	1,637	641,049	3.0	1,923,147
							0.0	0
2～ 2	住宅	391.60	100.0	391.60	1,259	493,024	2.0	986,048
							0.0	0
3～ 3	住宅	391.60	100.0	391.60	1,259	493,024	2.0	986,048
							0.0	0
～

～

計		1,174.80	100.0	1,174.80		1,627,097		3,895,243
								0

⑨年額支払賃料	1,627,097 円　×　12ヶ月　＝　 19,525,164 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,174.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,380,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,525,164 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,380,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,045,258 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,859,906 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,895,243 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,005 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,896,911 円　　　　（　 16,664 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎６１６２（収）　　　　-2	1,339 ( 1,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,275	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,261 円/㎡　月額支払賃料（　 1,259 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宮崎６１６２（収）　　　　-3	1,246 ( 1,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,246
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	845,000 円	169,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	836,207 円	20,905,164　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 202,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,352,000 円	169,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	253,500 円	169,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,658,107 円　（　　　　　　 3,064 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	169,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 1,174.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,556,700 円（　　　　　 10,516 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,896,911 円
②総費用	3,658,107 円
③純収益　①－②	16,238,804 円
④建物等に帰属する純収益	12,556,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,682,104 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,577,900 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,997 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,154,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
宮崎 5-25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮崎 5-25

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　古清水　賢一

印

TEL.

鑑定評価額

111,000,000 円

１㎡当たりの価格

93,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮崎市大橋３丁目１４番外				②地積　(㎡)	1,194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）駐車付置義務 (70,200)
	1.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ8	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南西25m国道、北西側道	水道、ガス、下水	宮崎 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 43.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

宮崎駅　西方

2.1km

法令

規制

準工
(70,200)
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は国道沿いの路線商業地域であり、車両交通量は比較的多い。景況感の悪さは薄らぎつつあり、地価は
若干の上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宮崎市中心部に近い幹線沿いの商業地域及びその周辺の商業地の圏域である。需要の中心は県内外の法
人事業者及び個人事業主が中心である。近年、商業地需要の拡散化傾向は顕著であるが、地価の底値感から中心商業地
内での取引が増加しつつあり、高値の取引も見られる。需要の中心となる価格帯は、商業地の取引は事情を含むものも
多いため、具体的には見出せない状態である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、国道沿いの中規模画地に店舗・営業所等がみられる路線商業地域である。一部に店舗兼共同住宅等も見ら
れるが、中低層利用が一般的であり、収益性を目的とした高層利用はあまり図られておらず、元本と果実の相関関係が
やや希薄であるため、収益価格は低位に試算された。よって収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を標準と
し、さらに代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宮崎 5-23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 95,800 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[108.6]

[104.0]
100

93,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、雇用・企業景況感などに明るい
材料もみられるが、不動産市場は二極化が進
み地域格差が広がりつつある。

国道沿いの路線商業地域であり、交通量も多
く一定の需要は見込められ、地価は若干の上
昇傾向で推移している。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０３４５２０１ -83159	宮崎市		更地	（　）	ほぼ整形	北東20m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	１１９０６４５２０１ -93807	宮崎市		貸家建付地	（　）	台形	北26.5m市道、中間画地		準工駐車付置義務 (70,200)
c	１１９０６４５２０１ -93585	宮崎市		貸家建付地	（　）	不整形	南西25m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	１１９０７４５２０１ -93811	宮崎市		建付地	（　）	台形	南西25m市道、北6m、角地		近商駐車付置義務 (90,300)
e	１１９０５４５２０１ -73642	宮崎市		貸家建付地	（　）	長方形	南16m市道、西4m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,875	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,875	100 [ 110.0]	96,250	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 103,624	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,624	100 [ 114.4]	90,580		94,200
c	(　 ) 90,957	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	93,770	100 [ 104.9]	89,390		93,000
d	(　 ) 98,871	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	95,068	100 [ 110.3]	86,190		89,600
e	(　 ) 89,966	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	87,346	100 [ 94.8]	92,137		95,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,300 円／㎡]

宮崎 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,628,543	3,600,329	16,028,214	12,333,800	3,694,414	（　0.9717） 3,589,862	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	70,389,451 円　　　　（　 59,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	391.60	Ｓ3	1,174.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工駐車付置義務	70 ％	200 ％	200 ％	1,194 ㎡	43.6 m x 27.2 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２～３Ｆ住宅：間取り３ＬＤＫ、専有面積約６５㎡、各階６戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	391.60	100.0	391.60	1,613	631,651	3.0	1,894,953
							0.0	0
2～ 2	住宅	391.60	100.0	391.60	1,241	485,976	2.0	971,952
							0.0	0
3～ 3	住宅	391.60	100.0	391.60	1,241	485,976	2.0	971,952
							0.0	0
～

～

計		1,174.80	100.0	1,174.80		1,603,603		3,838,857
								0

⑨年額支払賃料	1,603,603 円　×　12ヶ月　＝　 19,243,236 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,174.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,380,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,243,236 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,380,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,031,162 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,592,074 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,838,857 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,469 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,628,543 円　　　　（　 16,439 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎６１６２（収）　　　　-3	1,246 ( 1,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,246	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,245 円/㎡　月額支払賃料（　 1,241 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宮崎９１９０（収）　　　　-10	1,244 ( 1,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,244
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	830,000 円	166,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	824,929 円	20,623,236　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 202,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,328,000 円	166,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	249,000 円	166,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,600,329 円　（　　　　　　 3,015 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	166,000,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 1,174.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,333,800 円（　　　　　 10,330 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,628,543 円
②総費用	3,600,329 円
③純収益　①－②	16,028,214 円
④建物等に帰属する純収益	12,333,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,694,414 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,589,862 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,007 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,389,451 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,000 円／㎡）