鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０９４５２０１ -80751	宮崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東14.5m国道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
b	１１９０４４５２０１ -106816	宮崎市		更地	（　）	不整形	北西13.4m国道、北7m、角地		１住居 (78,200)
c	１１９０３４５２０１ -82984	宮崎市		更地	（　）	長方形	北西14m国道、中間画地		近商 (80,200)
d	１１９０７４５２０１ -94123	宮崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	東30m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e	１１９０９４５２０１ -80753	宮崎市		底地	（　）	不整形	北25m国道、東5m、角地		準工特別用途地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,340	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	71,340	100 [ 102.0]	69,941	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,900
b	(　 ) 55,384	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	53,771	100 [ 104.0]	51,703		51,700
c	(　 ) 59,508	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,508	100 [ 106.1]	56,087		56,100
d	(　 ) 65,333	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,333	100 [ 92.8]	70,402		70,400
e	(　 83,667) 83,667	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,667	100 [ 115.5]	72,439		72,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,000 円／㎡]

宮崎 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,069,283	11,924,373	47,144,910	44,856,000	2,288,910	（　0.9474） 2,168,513	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	42,519,863 円　　　　（　 20,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	684.00	ＲＣ6	4,104.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	2,053 ㎡	41.0 m x 47.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗・事務所、２～６階は専有面積約６８㎡の各９部屋を想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

建物の構造・規模・用途・階層等より判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	684.00	75.0	513.00	2,396	1,229,148	6.0	7,374,888
							0.0	0
～ 2	住宅	684.00	90.0	615.60	1,198	737,489	2.0	1,474,978
							0.0	0
3～ 6	住宅	684.00	90.0	615.60	1,198	737,489	2.0	1,474,978
							0.0	0
～

～

計		4,104.00	87.5	3,591.00		4,916,593		14,749,778
								0

⑨年額支払賃料	4,916,593 円　×　12ヶ月　＝　 58,999,116 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,591.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 48 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,999,116 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,880,000 円　　×　　％　＝　　 2,949,956 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	58,929,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,749,778 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 140,123 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,069,283 円　　　　（　 28,772 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎４３７９（収）　　　　-16	1,280 ( 1,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,280	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,200 円/㎡　月額支払賃料（　 1,198 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宮崎９１９０（収）　　　　-11	1,160 ( 1,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,160
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,150,000 円	630,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,856,373 円	61,879,116　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 303,000 円
	建物　　　　　　　　　 5,040,000 円	630,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	945,000 円	630,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	630,000 円	630,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,924,373 円　（　　　　　　 5,808 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	630,000,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 4,104.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,856,000 円（　　　　　 21,849 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,069,283 円
②総費用	11,924,373 円
③純収益　①－②	47,144,910 円
④建物等に帰属する純収益	44,856,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,288,910 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,168,513 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,056 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,519,863 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
宮崎 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮崎 5-20

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　傳田　和之

印

TEL.

鑑定評価額

143,000,000 円

１㎡当たりの価格

69,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月5日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮崎市花ケ島町立毛１０７３番１外				②地積　(㎡)	2,053 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.2	店舗Ｓ1	店舗、自動車販売会社等が建ち並ぶ路線商業地域	南東11m市道	水道、下水	宮崎神宮 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 150 ｍ、北 420 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗、事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 41.0 ｍ、奥行　約　　 47.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ　市道

交通

施設

宮崎神宮駅　北方

1.7km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

自動車販売業の事業所が多く立地する路線商業地域である。地域内の事業所等の入れ替えはほとんど見られない
が、飲食や小売店舗の集積度が低いため、商況は他の商業地に比し振るわず、地価は弱含みで推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宮崎市内の幹線道路沿いに形成された路線商業地域や商住混在地域である。主たる需用者は、事業用建
物の敷地としての利用を目的に取得する法人が中心となるが、宮崎市内の個人事業主や、地代収益を目的とする投資家
からの需要も考えられる。当該地域での新規出店やテナントの入れ替え等はほとんど見られない状況にある。そのため
、当該地域における土地の取引は僅少で、中心となる価格帯を見いだすのは困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、自動車販売の事業所が多く立地する路線商業地域である。自己所有の建物が多いため、事業用の賃貸物件
は少なく、賃貸マンションも散見されるが、適切な賃料事例を多く収集することは困難であった。本件においては、類
似地域の規範性が高い取引事例から求めた比準価格を標準とすることが不動産市場の実態を反映していると判断し、収
益価格は参考に留め、代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宮崎 5-23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 95,800 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[139.4]

[100.0]
100

70,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の経済情勢は、緩やかに持ち直している
が、将来にやや不安を抱える状況にある。不
動産市場は、県央地域を中心に、回復傾向に
ある。

地域要因の大きな変化は見られない。地域経
済の状況に伴い、地価は若干の下落傾向で推
移するものと思料する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０３４５２０１ -82984	宮崎市		更地	（　）	長方形	北西14m国道、中間画地		近商 (80,200)
b	１１９０９４５２０１ -80751	宮崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東14.5m国道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
c	１１９０４４５２０１ -106816	宮崎市		更地	（　）	不整形	北西13.4m国道、北7m、角地		１住居 (78,200)
d	１１９０５４５２０１ -73642	宮崎市		貸家建付地	（　）	長方形	南16m市道、西4m、角地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,508	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,508	100 [ 88.6]	67,165	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,200
b	(　 ) 71,340	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	71,340	100 [ 88.9]	80,247		80,200
c	(　 ) 55,384	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	53,771	100 [ 86.9]	61,877		61,900
d	(　 ) 89,966	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	87,346	100 [ 125.2]	69,765		69,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,800 円／㎡]

宮崎 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,708,131	12,890,291	48,817,840	46,066,400	2,751,440	（　0.9474） 2,606,714	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	51,112,039 円　　　　（　 24,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	684.00	ＲＣ6	4,104.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	2,053 ㎡	41.0 m x 47.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・事務所の部分貸し２～６階は２ＬＤＫ（６８㎡）程度のファミリー向け共同住宅

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同類の店舗兼共同住宅等より想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗事務所	684.00	75.0	513.00	2,538	1,301,994	6.0	7,811,964
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	684.00	90.0	615.60	1,269	781,196	2.0	1,562,392
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	684.00	90.0	615.60	1,269	781,196	2.0	1,562,392
							0.0	0
4～ 6	共同住宅	684.00	90.0	615.60	1,269	781,196	2.0	1,562,392
							0.0	0
～

計		4,104.00	87.5	3,591.00		5,207,974		15,623,924
								0

⑨年額支払賃料	5,207,974 円　×　12ヶ月　＝　 62,495,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,591.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 48 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,304,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	62,495,688 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,304,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,239,984 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	61,559,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,623,924 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 148,427 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,708,131 円　　　　（　 30,058 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎４９５８（収）　　　　-3	1,435 ( 1,435)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [101.0]	1,316	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,271 円/㎡　月額支払賃料（　 1,269 円/㎡）　基準階 3 F B
b	宮崎４９５８（収）　　　　-4	1,409 ( 1,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [101.0]	1,224
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,882,000 円	647,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,943,991 円	64,799,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 270,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,176,000 円	647,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	970,500 円	647,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	647,000 円	647,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,890,291 円　（　　　　　　 6,279 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	647,000,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 4,104.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	46,066,400 円（　　　　　 22,439 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,708,131 円
②総費用	12,890,291 円
③純収益　①－②	48,817,840 円
④建物等に帰属する純収益	46,066,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,751,440 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,606,714 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,270 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,112,039 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,900 円／㎡）