別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 宮崎 5-19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 5-19 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　寺本　文俊 印  TEL.

鑑定評価額 25,600,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市清武町今泉字下ノ原甲２８２３番１２ ②地積 　(㎡) 1,239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ2 営業所、店舗、住宅 等が混在する路線商 業地域 南東12m国道 水道、下水 日向沓掛 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ　国道 交通 施設 日向沓掛駅　北東方 1.7km 法令 規制 都計外  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、営業所、店舗、住宅等が混在する国道沿いの路線商業地域である。低層店舗、一般住宅等が散見さ れ、繁華性が低く、地価は横這い傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清武町を中心とした宮崎市に所在する幹線、準幹線沿線に形成された商業地域及び住商混在地域の圏域 である。需要者の中心は、地元個人事業者及び法人事業者で、一部県内外に資本力を持つ企業も見られる。幹線沿いに 形成された営業所、店舗等を中心とした地域で交通量は多いが、繁華性が低く、地価は横這い傾向で推移している。清 武町内における商業地取引は少なく、価格帯もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、営業所、店舗、住宅等が混在する国道沿いの路線商業地域であり、収益物件はほとんど見られず、地元の 個人事業者等を主とする自用の店舗が中心で、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は試算しなかった。取引事例は、類 似地域の信頼性のある事例を採用した。以上により、市場性を反映した実証的かつ客観的な比準価格を重視し、前年公 示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎県の景気は、緩やかな回復を続けている 。宮崎市の住宅地及び商業地の地価は若干の 上昇傾向にある。工業地については弱含みで 推移している。 営業所、店舗、住宅等が混在する国道沿いの 路線商業地域である。交通量は多いが、繁華 性が低く、地価は横這い傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％