別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 宮崎 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -49 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　濱野　俊宏 印  TEL.

鑑定評価額 3,240,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市高岡町内山字雁ケ峰２７８５番１ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南東4.5m市道 水道、下水 宮崎 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 宮崎駅　北西方 15.0km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に変動要因は見られず当面は現況のまま推移していくもの と思料されるものの、同一需給圏における取引動向等から地価は依然として若干の下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市西部郊外及び旧高岡町並びにその周辺に存する既成住宅地域である。当該圏域における不動産の 需要者は旧高岡町のほか宮崎市西部等隣接地域の居住者が大半である。周辺は旧来からの住宅地であり、昨今の取引動 向を見る限り地価は依然として若干の下落傾向にある。地域における土地建物総額感としては、土地５０～５５坪程度 で３００～３５０万円程度、３０坪前後の新築建物込の総額で１，８００～１，９００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧高岡町内の既成住宅地に存し、自用目的の取引が大半であることから、旧高岡町内の住宅地の事例の中から規範性を 有する事例を収集・選択して、これらに適切な補修正を加え比準価格を試算した。一方、自用の戸建住宅地がほとんど であり、賃貸市場が未成熟なことから、収益還元法については適用を断念した。以上から、代表標準地との均衡に留意 しつつ、市場の実勢を反映した比準価格をもって本件鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [124.2] [102.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は回復基調にあり、不動産取引や地 価動向についてもその傾向が見られ、宮崎市 から周辺市町へとその流れが波及してきてい る。 地域要因については特段の変化は認められな いものの、周辺の取引動向を見ると、地価は 下落傾向から下げ止まりに向かうものと思わ れる。 変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％