別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 宮崎 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -27 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　芳朗 印  TEL.

鑑定評価額 3,860,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市青島３丁目４９番 ｢青島３－７－６｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 漁家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 東5.5m市道 水道、下水 青島 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    15 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 青島駅　南東方 1.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市南部、青島漁港沿いに位置する旧来からの住宅地域である。観光地として名高い地域に近接するが、特段の影 響等はない。当面は現状での推移が予測されるが、青島再開発の動向に注視が必要である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市南部郊外の青島地区周辺に形成された住宅地域一円である。典型的な需要者は、宮崎市に居住し就労 する個人である。当該地区は日向灘沿いに位置する有数の観光地であり、地縁的選好性も強い。空き家も多く、行政主 導で補助金の交付等、有効活用や流通促進を促しているが、昨今の自然災害等の煽りを受けてか、需要は弱含みである 。取引の中心となる価格帯は、土地が概ね５００万円程度、中古物件で１，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 青島地区に形成された住宅地域であり、同青島地区より類似性の高い取引事例を収集・選択して比準価格を求めた。各 過程での比較・補修正は適切であり、実証的な価格といえる。一方、賃貸物件は駅周辺に集中しており、規模等個別性 を考慮すると収益性からのアプローチは非現実的なため、収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を標準とし 且つ、前年価格及び周辺標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [145.0] [101.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 青島地域自治区の人口は僅かに減少ししてお り、一定の要件を満たす定住者等に対し、家 賃補助等の支援を行っている。 価格形成に影響を及ぼす変化はみられないが 、青島再開発や行政主導の空き家の流通促進 等が与える影響に注視が必要である。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％