鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮崎 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０９４５２０１ -80775	宮崎市		更地	（　）	不整形	北西4m私道、中間画地		１低専駐車付置義務 (60,100)
b	１１９０７４５２０１ -94022	宮崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (60,100)
c	１１９０６４５２０１ -93771	宮崎市		更地	（　）	ほぼ台形	南西5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１１９０５４５２０１ -73725	宮崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１低専 (60,100)
e	１１９０３４５２０１ -83153	宮崎市		更地	（　）	ほぼ正方形	南8m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,881	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 79.5]	53,272	100 [ 83.3]	63,952	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,000
b	(　 ) 59,909	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,909	100 [ 98.0]	61,132		61,100
c	(　 ) 64,380	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	63,743	100 [ 102.0]	62,493		62,500
d	(　 ) 73,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,300	100 [ 112.7]	65,040		65,000
e	(　 ) 73,013	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	70,886	100 [ 100.9]	70,254		70,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -20.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,700 円／㎡]

宮崎 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,237,969	1,054,490	4,183,479	3,383,500	799,979	（　0.9732） 778,540	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	16,564,681 円　　　　（　 42,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	175.00	Ｓ2	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	386 ㎡	21.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階共に４戸（２ＤＫ、面積４３．７５㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	175.00	100.0	175.00	1,224	214,200	3.0	642,600
							0.0	0
2～ 2	住宅	175.00	100.0	175.00	1,224	214,200	3.0	642,600
							0.0	0
～

～

～

計		350.00	100.0	350.00		428,400		1,285,200
								0

⑨年額支払賃料	428,400 円　×　12ヶ月　＝　 5,140,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,140,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 275,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,225,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,285,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,209 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,237,969 円　　　　（　 13,570 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎６１６２（収）　　　　-3	1,246 ( 1,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,222	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,227 円/㎡　月額支払賃料（　 1,224 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宮崎９１９０（収）　　　　-10	1,244 ( 1,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,232
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	202,000 円	50,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	275,040 円	5,500,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 404,000 円	50,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	75,750 円	50,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,500 円	50,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,054,490 円　（　　　　　　 2,732 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,500,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,383,500 円（　　　　　 8,766 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,237,969 円
②総費用	1,054,490 円
③純収益　①－②	4,183,479 円
④建物等に帰属する純収益	3,383,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	799,979 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	778,540 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,017 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,564,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
宮崎 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮崎 -13

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　上村　哲生

印

TEL.

鑑定評価額

24,900,000 円

１㎡当たりの価格

64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮崎市吉村町西中甲１３２４番６				②地積　(㎡)	386 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ1	一般住宅が建ち並ぶ低層の住宅地域	北5m市道	水道、下水	宮崎 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北５ｍ市
道

交通

施設

宮崎駅　東方

1.1km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因の変化は特に認められないため、地価は横這
い傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、宮崎市東部の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏に属する宮崎市内の居住者が多い。当該
地域は、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因の変化は特に認められないため、地価は横這い傾向で推移
するものと予測される。同一需給圏については、需要の中心となる価格帯は、土地については２，０００万円～２，５
００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円～３，５００万円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、自己使用目的での戸建住宅の取引が中心である。収益価格は
土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低く試算された。比準価格は市場性を反映した価格であり信頼性があ
る。したがって、価格の決定にあたっては、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏ま
え、前年度価格も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宮崎 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 83,300 円／㎡

[101.0]
100

100
[103.0]

100
[127.1]

[100.0]
100

64,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内の景気回復により、県内経済は緩やかに
持ち直している。

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要
因の変化は特に認められないため、地価は横
這い傾向である。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮崎 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０６４５２０１ -93771	宮崎市		更地	（　）	ほぼ台形	南西5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１１９０３４５２０１ -83153	宮崎市		更地	（　）	ほぼ正方形	南8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１１９０７４５２０１ -94022	宮崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (60,100)
d	１１９０５４５２０１ -73559	宮崎市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１低専 (60,100)
e	１１９０７４５２０１ -93956	宮崎市		更地	（　）	ほぼ整形	西4m市道、中間画地		２中専駐車付置義務 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,380	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	63,743	100 [ 102.0]	62,493	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,500
b	(　 ) 73,013	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	70,886	100 [ 102.0]	69,496		69,500
c	(　 ) 59,909	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,909	100 [ 98.0]	61,132		61,100
d	(　 ) 67,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	71,293	100 [ 110.2]	64,694		64,700
e	(　 ) 68,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,197	100 [ 99.0]	68,886		68,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,500 円／㎡]

宮崎 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,325,969	1,039,228	4,286,741	3,551,000	735,741	（　0.9732） 716,023	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	15,234,532 円　　　　（　 39,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	175.00	Ｓ2	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	386 ㎡	21.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階は約４４㎡の住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	175.00	100.0	175.00	1,246	218,050	3.0	654,150
							0.0	0
2～ 2	住宅	175.00	100.0	175.00	1,246	218,050	3.0	654,150
							0.0	0
～

～

～

計		350.00	100.0	350.00		436,100		1,308,300
								0

⑨年額支払賃料	436,100 円　×　12ヶ月　＝　 5,233,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,233,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 279,660 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,313,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,308,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,429 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,325,969 円　　　　（　 13,798 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎６１６２（収）　　　　-7	1,237 ( 1,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,237	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,247 円/㎡　月額支払賃料（　 1,246 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宮崎６５４８（収）　　　　-2	1,452 ( 1,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,257
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	212,000 円	53,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	223,728 円	5,593,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 424,000 円	53,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	79,500 円	53,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,000 円	53,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,039,228 円　（　　　　　　 2,692 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,000,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,551,000 円（　　　　　 9,199 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,325,969 円
②総費用	1,039,228 円
③純収益　①－②	4,286,741 円
④建物等に帰属する純収益	3,551,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	735,741 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	716,023 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,855 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,234,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,500 円／㎡）