別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 宮崎 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -11 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　横山　泰三 印  TEL.

鑑定評価額 9,370,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月12日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市希望ケ丘４丁目１７２番 ｢希望ケ丘４－１５－２｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 南方 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 南方駅　西方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 宮崎市南部の高台の大規模住宅団地で、地域内に特段の変動は認められないものの、津波浸水被害の影響の程度 から需要は底堅くなってきている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大淀川以南の住宅団地中心。需要者の中心は、宮崎市内の居住者が過半で、同一需給圏外からの転入者 も見られる。周辺地域でミニ開発による住宅地の供給は比較的多く行われているが、地域経済の低迷やこれに伴う雇用 状況の不安定さなどから、土地に対する需要は弱い状況にある。市場における土地の取引価格としては１，０００万円 前後、新築戸建物件は２，５００万円前後が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一団地内は自己居住目的の取引が主で、同一団地や周辺団地内の取引事例等から、規範性の高い取引事例を選択し、 適切な補修正により求めた。一方、収益性よりも居住の快適性を重視する地域柄であることから、収益還元法の適用を 断念した。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 75.9] [102.0] 100 42,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎市内では、地域経済の低迷により雇用・ 所得環境が改善しておらず、新規住宅着工件 数も依然として厳しい状況にある。 価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にない ものの、南海トラフによる津波浸水高台が好 まれ、地価は強含み傾向で推移している。 特にない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％