鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊後大野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	豊後大野Ｋ１９調 -12	豊後大野市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東15m国道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	豊後大野Ｋ１９調 -5	豊後大野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m国道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	豊後大野Ｒ２０公 -1	豊後大野市		更地	（　）	ほぼ台形	東6m私道、中間画地		（都）商業 (80,360)
d	豊後大野Ｋ１９調 -2	豊後大野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.5m県道、北3.7m、角地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,237	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	37,796	100 [ 75.0]	50,395	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	52,900
b	(　 ) 42,984	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	53,067	100 [ 100.0]	53,067		55,700
c	(　 ) 31,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	33,125	100 [ 65.8]	50,342		52,900
d	(　 ) 25,656	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.9]	31,530	100 [ 65.8]	47,918		50,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,500 円／㎡]

豊後大野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,000,875	1,845,950	7,154,925	6,043,240	1,111,685	（　0.9704） 1,078,779	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	21,152,529 円　　　　（　 23,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊後大野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	360.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	912 ㎡	20.0 m x 45.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、フロア貸し、２階は６０㎡、４室のファミリータイプ。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	360.00	100.0	360.00	1,391	500,760	3.0	1,502,280
							0.0	0
～ 2	住宅	240.00	100.0	240.00	1,070	256,800	0.0	0
							1.0	256,800
～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		757,560		1,502,280
								256,800

⑨年額支払賃料	757,560 円　×　12ヶ月　＝　 9,090,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 612,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

住宅部分は賃借人負担で家賃保証に加入し充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,090,720 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 612,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 776,218 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,926,502 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,502,280 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,821 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 256,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 60,552 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,000,875 円　　　　（　 9,869 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	豊後大野Ｒ１９公賃　　　　-1	1,428 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [120.0]	1,227	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,093 円/㎡　月額支払賃料（　 1,070 円/㎡）　基準階 2 F B
b	豊後大野Ｒ１９公賃　　　　-2	822 ( 798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	942
c	豊後大野Ｒ２０公賃　　　　-1	1,549 ( 1,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	1,229

豊後大野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	395,500 円	79,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	533,650 円	9,702,720　×　　　　 5.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 204,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 553,700 円	79,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	79,100 円	79,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,100 円	79,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,845,950 円　（　　　　　　 2,024 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,100,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0619 ×　 45 ％　＋　0.0810 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,043,240 円（　　　　　 6,626 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,000,875 円
②総費用	1,845,950 円
③純収益　①－②	7,154,925 円
④建物等に帰属する純収益	6,043,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,111,685 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,078,779 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,183 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,152,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
豊後大野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊後大野 5-1

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　長野　研一

印

TEL.

鑑定評価額

48,300,000 円

１㎡当たりの価格

53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊後大野市三重町市場字平吹１２２５番１外				②地積　(㎡)	912 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:2	店舗ＲＣ2	中小規模店舗、営業所が建ち並ぶ商業地域	南東15m国道、南西側道	水道	三重町 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 120 ｍ、南 150 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

三重町駅　南方

700m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

市役所を擁する三重町中心部の商業地域である。店舗の集積度が高まった下赤嶺地区の路線沿いと比較すると閉
塞感が強く、商業地域としての相対的地位を低下させつつある。地価は今後も弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧三重町及び旧竹田市の商業地域一帯である。需要者の中心は小売業や飲食店等を営む法人や個人の事
業者である。ロードサイド店舗の出店は一巡した観があり、幹線背後の商店街も商況不振や駐車場確保難で、ともに新
規需要は乏しい。事業形態により取引総額がまちまちであるため、中心となる価格帯の判断は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成市街地であることから原価法は適用できなかった。自用の建物が多く、投資に見合った賃貸水準が形成されていな
いため、収益価格は低く試算された。需要者は類似物件の取引価格水準を主要な指標に意思決定しているので、取引実
態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊後大野 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 52,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[104.8]

[105.0]
100

53,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

下赤嶺地区のバイパス沿線は堅調ながら、市
場地区をはじめとする三重町旧中心部周辺の
不動産需要は少ない。

市役所新庁舎建設後も、繁華性の高まりは見
られず、需要は低調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊後大野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	豊後大野Ｋ１９調 -12	豊後大野市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東15m国道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	豊後大野Ｋ１９調 -5	豊後大野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m国道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	豊後大野Ｋ１９調 -2	豊後大野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.5m県道、北3.7m、角地		（都）商業 (90,400)
d	竹田Ｊ２０公 -5	竹田市		建付地	（　）	長方形	西8.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,237	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	37,683	100 [ 76.0]	49,583	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	52,100
b	(　 ) 42,984	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	52,854	100 [ 100.0]	52,854		55,500
c	(　 ) 25,656	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.9]	31,657	100 [ 71.8]	44,091		46,300
d	(　 ) 31,054	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	41,323	100 [ 81.8]	50,517		53,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,500 円／㎡]

豊後大野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,608,842	2,188,760	8,420,082	7,217,860	1,202,222	（　0.9704） 1,166,636	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	22,875,216 円　　　　（　 25,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊後大野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	350.00	Ｓ2	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	912 ㎡	20.0 m x 45.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸しの店舗、２階平均専有面積５０㎡のファミリータイプ７戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	100.0	350.00	1,500	525,000	6.0	3,150,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	350.00	100.0	350.00	1,100	385,000	1.0	385,000
							0.0	0
～

～

～

計		700.00	100.0	700.00		910,000		3,535,000
								0

⑨年額支払賃料	910,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,920,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含めて計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,920,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 919,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,576,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,535,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,522 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,608,842 円　　　　（　 11,633 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	豊後大野Ｎ２０公賃　　　　-1	954 ( 951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,049	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,101 円/㎡　月額支払賃料（　 1,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	豊後大野Ｎ２０公賃　　　　-2	1,021 ( 1,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,167
c	豊後大野Ｎ２０公賃　　　　-3	1,102 ( 1,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,159

豊後大野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	461,500 円	92,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	689,760 円	11,496,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 206,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 646,100 円	92,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	92,300 円	92,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,300 円	92,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,188,760 円　（　　　　　　 2,400 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,300,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0619 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,217,860 円（　　　　　 7,914 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,608,842 円
②総費用	2,188,760 円
③純収益　①－②	8,420,082 円
④建物等に帰属する純収益	7,217,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,202,222 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,166,636 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,279 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,875,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,100 円／㎡）