別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 豊後大野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊後大野 -2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　脇坂　敬規 印  TEL.

鑑定評価額 4,020,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊後大野市三重町市場字桜馬場２０３８番８ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 見られる高台の住宅 地域 北東4m市道 水道 三重町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 三重町駅南西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部近郊の戸建住宅地域として現状で推移するが周辺には空地も残るため今後住宅等の増加も見込まれる。代 替・競争関係に立つ分譲地等も多いため地価は底打ちにまで至らないが、人気校区でもあり横ばいと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三重町内の住宅地の範囲。主たる需要者は市内のファミリー層の一次取得者や定年後のリタイヤ層である 。商業中心の移動や県道三重新殿線バイパスの部分開通により市場環境が少しずつ変化する中、住宅地域の選好性も多 様になりつつある。供給面では業者数が限定的のため販売価格等に大きな動きはない。需要の中心価格帯は、土地で４ ００万～６００万円程度、新築戸建で２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺にはアパートも見られるが賃貸需要は弱く、事業収支の観点からも賃貸用建物を想定することは困難であ った。居住の快適性等を重視する住宅地域であり、収益性よりも自己使用目的の取引が支配的である。比準価格は、代 替・競争関係に立つ類似地域より広く取引事例を採用し試算されており実証的である。よって、市場の実態を反映した 比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊後大野 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [168.1] [100.0] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊後大野市の人口減少幅は毎年大きくなって いる。市内三重町について見ると、人口減少 率は他の町ほど大きくなく、世帯については 横ばいで推移。 国道３２６号沿線の下赤嶺地区に商業施設が 集積しており、アパート等の賃貸需要は利便 性が高い当該地区周辺に移りつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％