別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 宇佐 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇佐 -3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　木口　優子 印  TEL.

鑑定評価額 2,990,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇佐市大字金屋字辻掛２０９番２外 ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (70,200) 2:1 住宅 Ｂ2 一般住宅、農家住宅 が多い住宅地域 南東12m市道 水道 豊前長洲 940m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 豊前長洲駅南西方 940m 法令 規制 （都） １中専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅が建ち並ぶ宇佐市北部に存する既存住宅地域であり、地域要因に特に変化なく推移していく ものと予測する。地縁性が強く、需要は弱含みの状態が続くものと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇佐市中心市街地の北部郊外に所在する一般住宅、農家住宅が見られる住宅地域である。取引における需 要者は地縁を有する者にほぼ限られ、圏外からの転入者はほぼない。市の中心部から距離を有しており、また地縁的選 好性が大きく作用する地域であることから需給動向は弱い状況にある。取引の中心となる価格帯は、土地で概ね２００ 万～７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域であり原価法は適用できなかったほか、戸建住宅を中心とする地域であり、賃貸物件はほぼ見られないた め賃貸市場が未成熟であり、収益還元法の適用も断念した。地域特性の類似性が高い取引事例を重視して得られた比準 価格は、市場実態を反映しており説得力を有する。したがって、実証的価格である比準価格を標準とし、代表標準地と の均衡にも留意して、更に市場動向についても検討を加えたうえで鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇佐 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [106.9] [100.0] 100 11,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の高い住環境良好な地域は、一定の需 要が認められるが、地縁性の強い郊外の既成 住宅地域では需要は弱く取引も少ない。 一般住宅、農家住宅が建ち並ぶ地域であり地 域要因に変化はない。中心部から距離を有し ており需要は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％