鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

別府 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｒ１９公 -1	別府市		貸家建付地	（　）	不整形	東11m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	別府Ｒ１９公 -3	別府市		建付地	（　）	不整形	西11m市道、南11m、角地		商業 (90,400)
c	別府Ｉ２０公 -1	別府市		貸家建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	別府Ｏ１８公 -3	別府市		貸家建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	別府Ｗ１９調 -1	別府市		建付地	（　）	不整形	南8m市道、中間画地		１住居 (67,267)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,584	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	70,067	100 [ 112.7]	62,171	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,200
b	(　 ) 67,952	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	67,685	100 [ 109.7]	61,700		61,700
c	(　 ) 65,460	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,049	100 [ 102.0]	64,754		64,800
d	(　 ) 60,606	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,697	100 [ 101.9]	60,547		60,500
e	(　 ) 36,989	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 68.0]	55,157	100 [ 103.0]	53,550		53,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.5
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -32.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,300 円／㎡]

別府 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲共同住宅地としての利用が標準的であり、賃貸共同住宅地としての利用は最有効使用でないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲共同住宅地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
758,763,751	660,499,068	18	327,500	3,169.12	200,000	3,565.10
⑧開発法による価格	98,264,683 円　　　　（　 61,100 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別府 -25　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,607 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,607.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
497.99 ㎡	3,565.10 ㎡	3,169.12 ㎡	395.98 ㎡	3,169.12 ㎡	ＲＣ・10F ( 38 戸) 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 31.0 ％）	（ 221.8 ％）	（ 197.2 ％）	（ 24.6 ％）	（ 88.89 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	48.4 ｍ 33.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		12.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

327,500 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 327,500 円／㎡　　×　　 3,169.12 ㎡　　＝　　　　 1,037,886,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,037,886,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 200,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 206,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 206,000 円／㎡　　×　　　 3,565.10 ㎡　　＝　　　　 734,410,600 円
	⑤a開発負担金	130,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱、大分県使用料及び手数料条例
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,037,886,800 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 103,788,680 円

支出合計　④+⑤+⑥

838,329,280 円

(4)-4　投下資本収益率	18 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	17 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	23 ヶ月	販売管理費(3期目)	23 ヶ月
建築工事(3期目)	23 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	93,409,812 円	( 9 ％)	×　　0.7910	（ 17 ヶ月）	＝　　 73,887,161 円
	販売総額(2期)	799,172,836 円	( 77 ％)	×　　0.7282	（ 23 ヶ月）	＝　　 581,957,659 円
	販売総額(3期)	145,304,152 円	( 14 ％)	×　　0.7083	（ 25 ヶ月）	＝　　 102,918,931 円
収入合計		－	－	－	－	758,763,751 円
支出	建築工事費(1期)	146,882,120 円	( 20 ％)	×　　0.9080	（ 7 ヶ月）	＝　　 133,368,965 円
	建築工事費(2期)	146,882,120 円	( 20 ％)	×　　0.8131	（ 15 ヶ月）	＝　　 119,429,852 円
	建築工事費(3期)	440,646,360 円	( 60 ％)	×　　0.7282	（ 23 ヶ月）	＝　　 320,878,679 円
	開発負担金	130,000 円	( 100 ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　 130,000 円
	販売管理費(1期)	51,894,340 円	( 50 ％)	×　　0.8833	（ 9 ヶ月）	＝　　 45,838,271 円
	販売管理費(2期)	41,515,472 円	( 40 ％)	×　　0.8020	（ 16 ヶ月）	＝　　 33,295,409 円
	販売管理費(3期)	10,378,868 円	( 10 ％)	×　　0.7282	（ 23 ヶ月）	＝　　 7,557,892 円
支出合計		－	－	－	－	660,499,068 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	758,763,751 円　　－　　　　　　 660,499,068 円　　＝　　　　　 98,264,683 円 61,100 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
別府 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

別府 -25

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　大東　慶久

印

TEL.

鑑定評価額

100,000,000 円

１㎡当たりの価格

62,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月14日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	別府市石垣東５丁目１２５８番｢石垣東５－１－４１｣				②地積　(㎡)	1,607 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1.5:1	共同住宅ＲＣ10	中層共同住宅に戸建住宅等も見られる住宅地域	東12m市道	水道、ガス、下水	別府 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

別府駅　北方

2.2km

法令

規制

商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理された商住混在の住宅地域。周辺では賃貸・分譲の中低層マンションが多く見られる。地価はやや上昇
傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 61,400 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は対象標準地を中心として、概ね東方２００ｍ、西方８００ｍ、南方２．５ｋｍ、北方１．２ｋｍに及ぶ範
囲と判定した。需要者はマンションディベロッパーが中心となる。石垣地区を中心とした市場の需給は比較的堅調で、
１０００㎡前後の土地取引が直近でもみられる。取引総額は規模によりバラツキがあり、中心的な価格帯は見い出せな
いが、単価は５～８万円／㎡程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内においてマンション適地と判断され、信頼性・規範性の高い取引事例を多数収集し得た。最有効使用を分
譲マンション用地と判断したため、収益還元法は不適用とした。既成市街地であることから原価法の適用を断念した。
開発法は開発業者の投資採算性に着目しており、実証的な価格と言える。本件においては市場の実態を反映した比準価
格を重視し、開発法による価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気の基調は緩やかに回復している。雇
用者所得は緩やかに増加し、個人消費も底堅
さを見せており、基調として住宅地に対する
需要は継続。

地域要因に特段の変更はない。周辺でもマン
ション適地とみられる規模の大きな画地売買
が行われており、地価はやや上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

別府 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｚ２０公 -1	別府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業 (80,360)
b	大分Ｚ１９調 -4	別府市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西22m市道、南50.2m、二方路		商業 (90,400)
c	別府Ｉ１９調 -3	別府市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	別府Ｒ１９公 -1	別府市		貸家建付地	（　）	不整形	東11m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,808	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,499	100 [ 103.9]	61,115	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,100
b	(　 ) 49,255	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 76.3]	100 [ 102.0]	64,428	100 [ 101.0]	63,790		63,800
c	(　 ) 74,118	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,452	100 [ 118.8]	63,512		63,500
d	(　 ) 67,584	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	70,618	100 [ 115.0]	61,407		61,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,400 円／㎡]

別府 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションと判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
792,611,072	694,004,272	18	335,000	3,200.00	210,000	3,550.00
⑧開発法による価格	98,606,800 円　　　　（　 61,400 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別府 -25　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,607 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,607.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
500.00 ㎡	3,550.00 ㎡	3,200.00 ㎡	350.00 ㎡	3,200.00 ㎡	ＲＣ・10F ( 38 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 31.1 ％）	（ 220.9 ％）	（ 199.1 ％）	（ 21.8 ％）	（ 90.14 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	48.4 ｍ 33.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		12.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

335,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 335,000 円／㎡　　×　　 3,200.00 ㎡　　＝　　　　 1,072,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,072,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 210,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 216,300 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 216,300 円／㎡　　×　　　 3,550.00 ㎡　　＝　　　　 767,865,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,072,000,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 107,200,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

875,065,000 円

(4)-4　投下資本収益率	18 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	23 ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	85,760,000 円	( 8 ％)	×　　0.8020	（ 16 ヶ月）	＝　　 68,779,520 円
	販売総額(2期)	771,840,000 円	( 72 ％)	×　　0.7383	（ 22 ヶ月）	＝　　 569,849,472 円
	販売総額(3期)	214,400,000 円	( 20 ％)	×　　0.7182	（ 24 ヶ月）	＝　　 153,982,080 円
収入合計		－	－	－	－	792,611,072 円
支出	建築工事費(1期)	153,573,000 円	( 20 ％)	×　　0.9080	（ 7 ヶ月）	＝　　 139,444,284 円
	建築工事費(2期)	153,573,000 円	( 20 ％)	×　　0.8131	（ 15 ヶ月）	＝　　 124,870,206 円
	建築工事費(3期)	460,719,000 円	( 60 ％)	×　　0.7383	（ 22 ヶ月）	＝　　 340,148,838 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	53,600,000 円	( 50 ％)	×　　0.8833	（ 9 ヶ月）	＝　　 47,344,880 円
	販売管理費(2期)	42,880,000 円	( 40 ％)	×　　0.8020	（ 16 ヶ月）	＝　　 34,389,760 円
	販売管理費(3期)	10,720,000 円	( 10 ％)	×　　0.7282	（ 23 ヶ月）	＝　　 7,806,304 円
支出合計		－	－	－	－	694,004,272 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	792,611,072 円　　－　　　　　　 694,004,272 円　　＝　　　　　 98,606,800 円 61,400 円／㎡