別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 別府 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -7 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　松田　尚美 印  TEL.

鑑定評価額 6,700,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市朝見１丁目３４７６番２ ｢朝見１－１２－１１｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、古いアパ ートが建ち並ぶ既成 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 別府 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西   180 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 別府駅　南方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 別府市南部の既成住宅地域で地形的に閉鎖的な面が否めず、外部からの選好性が低く、他の地域に比べて土地需 要は弱いことから、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市南部及び市街地近郊の既成住宅地域である。需要者の中心は地縁を有する戸建住宅用地取得を目的と する個人である。旧態依然とした地域での選好性は低く、別府市内の土地価格上昇傾向に比べての値頃感はあるものの 、当該地域の需要回復には至っていない。需要の中心となる価格帯は、街路条件等によって幅があり見出し難いが、土 地のみで１００㎡前後の小規模画地で１５０～４５０万円程度、２５０㎡前後で７００～９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外部の古くからの既成住宅地域でアパートも見られるが、築古建物ばかりで新規の賃貸市場が形成されておらず、収 益還元法の適用は断念した。よって、不動産市場を反映した実証的価格である比準価格を標準に、代表標準地との均衡 並びに周辺の標準地、基準地の地価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　別府 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [106.7] [100.0] 100 32,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業は一部に弱めの動きがみられるが、持 ち直しの動きを続けている。個人消費の底堅 さから、別府市経済は緩やかな回復傾向にあ るとみらる。 隣接する浜脇地区では、画地規模から高値取 引が散見されるが、本件近隣地域は旧態依然 とした既成住宅地域で需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％