鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｂ２０公 -4	大分市		建付地	（　）	長方形	北10m市道、南7m、二方路		商業駐車付置義務都市機能誘導区域 (100,400)
b	大分Ｄ２０公 -5	大分市		更地	（　）	長方形	東8m市道、南6m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
c	大分Ｄ２０公 -7	大分市		建付地	（　）	長方形	東7.6m市道、西1.2m、二方路		商業駐車付置義務 (90,400)
d	大分Ｙ１９調 -3	大分市		貸家建付地	（　）	不整形	西25m市道、北東9m、南6m、三方路		近商駐車付置義務地区計画等 (90,300)
e	大分Ｑ１９調 -12	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 254,421	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	246,425	100 [ 144.0]	171,128	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	171,000
b	(　 ) 199,710	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	194,384	100 [ 98.7]	196,944		197,000
c	(　 ) 158,201	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	161,647	100 [ 75.2]	214,956		215,000
d	(　 138,747) 173,433	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	185,721	100 [ 112.7]	164,792		165,000
e	(　 ) 136,364	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	141,273	100 [ 78.7]	179,508		180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 174,000 円／㎡]

大分 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,202,862	8,796,542	23,406,320	20,264,000	3,142,320	（　0.9497） 2,984,261	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	64,875,239 円　　　　（　 115,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	282.00	ＲＣ6	1,680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	563 ㎡	20.4 m x 24.5 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸しを想定。２階事務所は専有面積５５㎡の事務所。共同住宅はワンルームタイプ：平均専有面積３６㎡

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

地域の標準的な数値を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	80.0	224.00	2,700	604,800	6.0	3,628,800
							0.0	0
2～ 2	事務所	280.00	80.0	224.00	2,250	504,000	3.0	1,512,000
							0.0	0
3～ 6	共同住宅	280.00	90.0	252.00	1,696	427,392	3.0	1,282,176
							0.0	0
～

～

計		1,680.00	86.7	1,456.00		2,818,368		10,269,504
								0

⑨年額支払賃料	2,818,368 円　×　12ヶ月　＝　 33,820,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,456.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,820,416 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,792,033 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,108,383 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,269,504 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 94,479 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,202,862 円　　　　（　 57,199 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｘ２０公賃　　　　-19	1,835 ( 1,834)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,835	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,696 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大分Ｘ２０公賃　　　　-20	1,661 ( 1,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,661
c	大分Ｘ２０公賃　　　　-21	1,835 ( 1,834)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,835

大分 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,490,000 円	298,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,490,042 円	34,900,416　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 762,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,458,500 円	298,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	298,000 円	298,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	298,000 円	298,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,796,542 円　（　　　　　　 15,624 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	298,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 1,680.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,264,000 円（　　　　　 35,993 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,202,862 円
②総費用	8,796,542 円
③純収益　①－②	23,406,320 円
④建物等に帰属する純収益	20,264,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,142,320 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,984,261 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,301 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,875,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
大分 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 5-6

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　龍原　有

印

TEL.

鑑定評価額

96,300,000 円

１㎡当たりの価格

171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月11日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市金池町３丁目３０９３番１｢金池町３－１－６８｣				②地積　(㎡)	563 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (100,400)
	台形 1:1.2	事務所ＲＣ4	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	南30m国道	水道、ガス、下水	大分 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 280 ｍ、西 60 ｍ、南 70 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層の店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

大分駅　東方

750m

法令

規制

商業
(100,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

大分駅に近いことから駅周辺の開発の影響を受け、暫時、発展的に推移すると予測する。市中心部及びその周辺
において、マンション建設等の開発が継続している間は、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大分市中心部から近郊の商業地域の範囲。需要者は、県内外の法人が中心であり、近年ではマンション
開発を行うデベロッパーが多く見られる。市中心部では大分駅周辺総合整備事業の完成や大分駅ビルの開業等により発
展傾向にあり、金融緩和も相まって、新規投資意欲が高まっている。需要の中心となる価格帯は、単価面では画地条件
や繁華性の優劣により大きく異なるが、土地の総額では５，０００万円～１億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似性・代替性の高い取引事例を重視して試算されている。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形
成されていないため、低位に求められた。近隣地域は、中層の賃貸物件が見られる地域ではあるが、収益価格が優先さ
れるような市場は成熟しておらず、類似不動産の取引価格を指標として、地域の地価相場が形成されている。よって、
比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大分 5-27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 265,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[100.0]

100
[163.2]

[100.0]
100

169,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大分駅ビルの開業以降、市中心部では高い集
客力を継続している。金融緩和等を背景に、
繁華性の高い商業地において、投資需要が高
まっている。

大分駅前では、大型商業施設の新規開店が見
られたほか、市街地再開発事業が計画されて
いる等開発が活発に行われており、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｊ１９調 -17	大分市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東25m国道、北東6m、角地		近商駐車付置義務 (90,300)
b	大分Ｙ１９調 -3	大分市		貸家建付地	（　）	不整形	西25m市道、北東9m、南6m、三方路		近商駐車付置義務地区計画等 (90,300)
c	大分Ｂ２０公 -4	大分市		建付地	（　）	長方形	北10m市道、南7m、二方路		商業駐車付置義務都市機能誘導区域 (100,400)
d	大分Ｎ２０公 -16	大分市		建付地	（　）	長方形	東30m県道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 143,583	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	144,698	100 [ 83.3]	173,707	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 138,747) 173,433	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	185,721	100 [ 112.7]	164,792		165,000
c	(　 ) 254,421	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	246,425	100 [ 138.3]	178,181		178,000
d	(　 ) 196,821	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	199,576	100 [ 110.0]	181,433		181,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

大分 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,571,654	8,882,171	23,689,483	20,604,000	3,085,483	（　0.9497） 2,930,283	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	63,701,804 円　　　　（　 113,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	280.00	ＲＣ6	1,680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	563 ㎡	20.4 m x 24.5 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸しの店舗、２階事務所仕様、３～６階は平均専有面積約３６㎡のワンルームタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

建物の構造・規模・種類としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	280.00	80.0	224.00	2,720	609,280	5.0	3,046,400
							0.0	0
2～	事務所	280.00	80.0	224.00	2,210	495,040	3.0	1,485,120
							0.0	0
3～	住宅	280.00	90.0	252.00	1,700	428,400	0.0	0
							1.0	428,400
4～ 6	住宅	280.00	90.0	252.00	1,751	441,252	0.0	0
							1.0	441,252
～

計		1,680.00	86.7	1,456.00		2,856,476		4,531,520
								1,752,156

⑨年額支払賃料	2,856,476 円　×　12ヶ月　＝　 34,277,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,456.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金及び賃借人負担の家賃保証により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,277,712 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,799,817 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,197,895 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,531,520 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,690 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,752,156 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 332,069 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,571,654 円　　　　（　 57,854 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｋ２０公賃　　　　-11	1,691 ( 1,665)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,879	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,729 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大分Ｋ２０公賃　　　　-12	1,704 ( 1,675)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,593
c	大分Ｋ２０公賃　　　　-13	2,069 ( 2,035)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,719

大分 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,515,000 円	303,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,499,771 円	34,997,712　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 761,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,499,700 円	303,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,882,171 円　（　　　　　　 15,777 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	303,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 1,680.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,604,000 円（　　　　　 36,597 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,571,654 円
②総費用	8,882,171 円
③純収益　①－②	23,689,483 円
④建物等に帰属する純収益	20,604,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,085,483 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,930,283 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,205 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,701,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,000 円／㎡）