別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 大分 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -54 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　船瀬　昇士 印  TEL.

鑑定評価額 7,490,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字田原字井ノ上１２７番２ ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が見られる住宅地域 西3.2m市道 水道、下水 豊後国分 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   170 ｍ、南   140 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．２ｍ市道 交通 施設 豊後国分駅南東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市内郊外の開発された住宅地の周辺にあり、市街化調整区域にも近く農家住宅も見られる地域で、周辺の開発住 宅地の地価が微増にあること等の影響を受けているが、当面が現状のまま推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内南部の郊外部で、一般住宅や農家住宅等の見られる既成の住宅地の圏域である。需要者の中心は地元 の地縁選考性を重んじる個人や市内中心部へ勤務する個人である。北西方の大規模開発された住宅地の取引が活況であ ることの煽りを受け、やや需要は堅調に推移しつつある。市場の中心価格帯は規模によって異なるが、土地は３００㎡ 程度で総額６００万円から８００万円程度が取引の中心だと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 個人の自用目的の取引が中心であり、広範囲での類似地域から事例を収集した比準価格は相対的信頼性が認められる。 また、自用の戸建住宅が疎らに存在する調整区域で農家住宅の利用が標準的な地域では賃貸物件の収集は限界があり収 益価格は試算しなかった。また、既成市街地のため積算価格も限界があり比準価格のみの試算となった。従って、市場 動向を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -71                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,300 円／㎡ [105.1] 100 100 [100.0] 100 [143.9] [100.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内南西部の住宅地域で周辺の区画整然とし た住宅地の影響を受けているが、人口等一般 的要因の特段の大きな変動はない。 農家住宅も介在し、周辺には田畑もあり、地 域要因の特段の変動はない。 特段の変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％