別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大分 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -12 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　前田　光男 印  TEL.

鑑定評価額 8,410,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市判田台北３丁目３６１５番２６ ｢判田台北３－９－９｣ ②地積 　(㎡) 295   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 中判田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項は無い。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 中判田駅　南西方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 大分市南部の丘陵地に開発された、居住環境に優れる大型分譲住宅団地である。地域要因は概ね現状維持で推移 すると予測するが、分譲開始から約３０年が経過しており今後は居住者の世代交代が進むと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分大学駅と中判田駅を最寄駅とする丘陵地に開発された分譲住宅団地が存する範囲である。需要者は ３０～４０代のファミリー層が中心。住宅地需要の回復と周辺の大型分譲住宅団地と比較した値頃感から、地価は僅か な上昇傾向となっている。需要の中心は土地のみで８００万円～１，０００万円が、中古住宅は築年次第の面が有るが 、築年が比較的古い物件が多いため１，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、信頼性が高い事例を採用して求めた実証的な試算価格である。収益価格は戸建分譲住宅地域のため試算で きず、積算価格は造成後相当の期間が経過しているため試算できなかった。近隣地域に係る取引市場は自用目的の市場 参加者が主体で、取引価格水準が最も重視される。市場の特性との整合性からは比準価格の規範性が優るため、規範性 が高く、代表標準地との規準価格と均衡した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -57                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [108.5] 100 100 [101.0] 100 [177.5] [100.0] 100 28,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は概ね横ばいで推移した。素材分野 を中心に製造業が好調で、雇用情勢等の改善 が続き、市内の経済状況は緩やかな持ち直し が続いている。 地域要因に大きな変化は無い。住宅地需要の 高まりと、周辺の大規模分譲団地と比べた値 頃感から需要は堅調に推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +69.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％