別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 嘉島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嘉島 -1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　忠勝 印  TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 58,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上益城郡嘉島町大字鯰字高八２７５８番１ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る区画整然とした住 宅地域 北東6m町道 下水 南熊本 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 南熊本駅南東方 6.1km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境や生活の利便性に優れる住宅地域であり、従来から需要者の選好性は高いが、幹線道路沿いにおいて店 舗の増加が見られるなど、さらなる発展を遂げているため、今後も地価の上昇が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、嘉島町を中心に周辺市町に存する住宅地域と判定した。主たる需要は、嘉島町や周辺市町に在住の勤労 者世帯が中心である。近隣地域は、利便性に優れる区画整然とした住宅地域であり、高い需要が認められる反面、供給 が少なく、超過需要の状態が継続している。市場における中心的な価格帯は、土地のみで１，０００～１，４００万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心であることに加え、画地規模も小さいことから、収益還元法を非適用とした。一方、比準価格は 、現実の不動産市場における取引価格を価格判定の基礎としているという点で、実証的な試算価格として位置付けられ 、地域要因の比較や個別的要因の比較など、試算過程での各種補修正も適確に行っていることから、その規範性は高い と評価できる。したがって、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準に、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,200 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [131.3] [ 97.0] 100 58,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の人口及び世帯数は増加傾向であり、分 譲住宅地の開発や土地区画整理事業の進捗等 、不動産市場は活発である。 町の中心部に位置する区画整然とした住宅地 域であり、良好な居住環境に加え、商業施設 への接近性など利便性にも優れるため、需要 は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％