別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 菊陽 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   菊陽 -7 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　江口　泰史 印  TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 菊池郡菊陽町沖野２丁目５８００番１８５ ｢沖野２－１１－１８｣ ②地積 　(㎡) 525   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 集落内開発区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか、農 家住宅等も見られる 住宅地域 北西4m町道、北東側道 水道、下水 三里木 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 三里木駅　北方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 集落内開発区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来は主に農家住宅からなる市街化調整区域の住宅地域であったが、光の森周辺の発展に伴い、隣接する当該地 区でも分譲開発が盛んに行われており、震災の影響も無く、住宅地需要は増進している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は菊陽町・大津町・合志市・熊本市北東部の価格品等中位以下の住宅地域である。主な需要者は菊陽町及 びその周辺に居住または地縁血縁等を有する者等である。所得者層は中位である。市街化調整区域であり、周辺には農 地や農家集落も多いが、発展著しい光の森に近いことから住宅開発の波が押し寄せており、付近ではミニ分譲もみられ 、住環境が変化しつつある。土地は１，５００万円程度、新築戸建で４，０００万円程度での取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は農家住宅や一般住宅からなる住宅地域であり、賃貸市場が成熟していない。この場合収益性よりも住宅地 としての利便性や人気に基づく市場性が有力な指標となる。また市街化調整区域であるためアパート等がほとんどなく 、賃貸市場における適正な賃料水準の把握が極めて困難であったため、収益還元法は採用しなかった。したがって実証 的な試算価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　菊陽 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -0.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [ 99.9] 100 [ 71.0] [ 97.0] 100 33,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和等による全般的な不動産市況の好調 に加え、菊陽町は人口が増加し続けており、 宅地需要は引き続き増加傾向にある。 市街化調整区域であるが、光の森周辺の発展 を受けて住宅開発の波が押し寄せており、周 辺ではミニ分譲がみられる。 居住の快適性，利便性等に影響を与える特段 の要因変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％