別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 菊陽 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   菊陽 -4 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　椎葉　和馬 印  TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 菊池郡菊陽町武蔵ヶ丘１丁目３６００番２６６ ｢武蔵ヶ丘１－１２－１７｣ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ1 中規模一般住宅の区 画整然とした住宅地 域 東6m町道 水道、ガス、下水 武蔵塚 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 武蔵塚駅北東方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は光の森に隣接する区画整備された閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見込まれないもの の、町内の堅調な住宅需要を背景として、地価は上昇傾向で推移するとみられる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は菊陽町中・西部とこれに隣接する合志市・熊本市の住宅地域と判定した。対象地が存する地域は、住宅地 として人気の高い光の森に隣接し、学校、商業施設等への接近性も良好な区画整備された住宅地域に存し、町内の堅調 な住宅需要を背景として、地価は上昇傾向で推移している。主たる需要者は菊陽町と隣接する市町村に居住する自己利 用目的の勤労者世帯であり。需要の中心となる価格帯は総額で１，２００万円～１，５００万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺は、自己利用目的の一般住宅が中心で、賃貸市場が成熟しておらず、行政的条件にも制約があること から、対象地上に賃貸用建物の建築を想定することは経済合理性、実現性の点からみて妥当でないため、賃料収入に基 づく収益価格の試算は断念した。よって、自己利用目的の取引市場における価格水準をより強く反映した実証性の高い 比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　合志 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [101.0] 100 60,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 菊陽町の人口は依然として増加傾向を維持し ており、住宅需要は光の森を中心として引き 続き堅調であり、その周辺の宅地開発も活発 である。 光の森に近接する住環境に優れる区画整備さ れた住宅地域であるが、町内の堅調な住宅需 要を背景として、地価は上昇傾向を維持して いる。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％