別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 熊本大津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本大津 -1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　戸取　憲正 印  TEL.

鑑定評価額 9,490,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 菊池郡大津町大字大津字南楽善２３１番６ ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成の住宅地 域 北西5.5m町道 水道、下水 肥後大津 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ町道 交通 施設 肥後大津駅北方 1.2km 法令 規制 （都） ２低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、住環境は良好である。周辺では宅地開発が旺盛であるが、最近の新興分 譲住宅地との比較による値頃感もあって競争力は高い。暫くの間、地価は上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大津町を中心として隣接市町村までの住宅地域一円と判定した。需要者は大津町及びその周辺に通勤す る勤労者世帯等が中心である。高台に位置する閑静な住宅地域にあって、土地需要は安定的である。旺盛な宅地需要を 背景に、周辺では新規宅地開発による供給も活発化している。市場の中心価格帯については、土地は７００万円～９０ ０万円程度。新築戸建物件は総額２，５００万円程度を中心に３，０００万円までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、２低専に指定された戸建住宅を中心とする地域に位置し、賃貸需要が希薄で収益物件の想定は困難であ るため、収益価格の試算を断念した。比準価格は価格牽連性の高い住宅地の取引事例を採用し求めており、その規範性 は高い。鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を採用し、前年標準地価格からの検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本県人口の減少に対し、大津町の人口及び 世帯数は増加傾向（県内２位）。低金利等を 背景とする良好な住宅取得環境下で、民間宅 地開発は活発。 近年、周辺での都市計画道路「駅前楽善線」 が整備され、交通アクセスの向上等、競争力 が高まっている。堅調な土地需要を背景に地 価は上昇傾向。 格別の要因変動はなく、代替競争不動産との 比較における優劣及び競争力の程度が需給に 与える影響は特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％