鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

合志 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９１合志４７８５ -900016	合志市		更地	（　）	長方形	南西9m市道、中間画地		｢調区｣集落内開発区域 (70,200)
b	１９１熊本０１ -900245	熊本市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		１中専 (60,150)
c	１９１合志４７８５ -900017	合志市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西20m国道、南西15m、角地		１住居 (70,200)
d	１９７合志０７００９ -900003	合志市		貸家建付地	（　）	長方形	西8.5m市道、南4m、二方路		１中専 (70,150)
e	１９７熊本０１ -900292	熊本市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m国道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,511	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	44,619	100 [ 94.0]	47,467	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	46,000
b	(　 ) 53,949	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	53,949	100 [ 101.8]	52,995		51,400
c	(　 ) 97,831	100 [ 150.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	62,115	100 [ 106.0]	58,599		56,800
d	(　 ) 54,756	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	52,650	100 [ 102.8]	51,216		49,700
e	(　 ) 48,964	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.5]	55,959	100 [ 117.4]	47,665		46,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,000 円／㎡]

合志 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,271,851	911,058	3,360,793	2,919,200	441,593	（　0.9725） 429,449	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	9,543,311 円　　　　（　 31,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

合志 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	ＬＳ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	302 ㎡	14.5 m x 24.5 m	前面道路：県道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し、共同住宅はファミリータイプ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	100.0	140.00	1,597	223,580	4.0	894,320
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	140.00	100.0	140.00	1,100	154,000	3.0	462,000
							0.0	0
～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		377,580		1,356,320
								0

⑨年額支払賃料	377,580 円　×　12ヶ月　＝　 4,530,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,530,960 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 271,858 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,259,102 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,356,320 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,749 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,271,851 円　　　　（　 14,145 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１収０４４４８　　　　-21	1,695 ( 1,687)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,695	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,602 円/㎡　月額支払賃料（　 1,597 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１収０４４４８　　　　-22	1,614 ( 1,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,508
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

合志 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,000 円	41,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	271,858 円	4,530,960　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 287,000 円	41,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	82,000 円	41,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,000 円	41,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 911,058 円　（　　　　　　 3,017 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,000,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,919,200 円（　　　　　 9,666 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,271,851 円
②総費用	911,058 円
③純収益　①－②	3,360,793 円
④建物等に帰属する純収益	2,919,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	441,593 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	429,449 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,422 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,543,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
合志 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

合志 5-1

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　菊川　耕思

印

TEL.

鑑定評価額

14,900,000 円

１㎡当たりの価格

49,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月14日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	合志市須屋字八反坪４番６				②地積　(㎡)	302 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	不整形 1:1.5	事務所兼住宅Ｓ2	幹線道路沿いに店舗、住宅等が混在する商業地域	西7.5m県道	水道、下水	堀川 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 0 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ県道

交通

施設

堀川駅北方

400m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、店舗や住宅等が見られる県道沿いの商業地域である。商業収益性が劣る地域であるが、背後住宅地
との比較における値頃感も生じており、土地価格は概ね横這い傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、対象標準地が接面する県道沿いを中心に、合志市全域及び隣接する菊陽町や熊本市北区等の商業地域等
に及び、需要者層は、店舗経営等を望む個人事業者や法人事業者等が中心である。商業収益性が劣る地域であり、近隣
地域等への土地需要が低迷していること等から、近年の土地取引件数は少なく、また、取引規模・総額にもバラツキが
あるため需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の実態を反映する取引事例を採用して求めた実証的な価格であり、収益価格は市場で成約した賃料等を
基に賃貸用建物を想定して求めた収益性を反映する価格である。但し、近隣地域は賃貸物件の他に自用の店舗や住宅等
が比較的多く見られる地域であり、土地価格に見合う賃料を徴収できないため収益価格は低位に試算された。従って、
比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

合志市の商業地域に影響を及ぼす格別の変動
要因はなく、商業収益性が高いエリア等を中
心に土地需要は堅調に推移している。

繁華性が低い地域であるものの値頃感が生じ
ている。土地の需給に影響を及ぼす格別の変
動要因はなく、土地価格は概ね横這い傾向で
推移している。

代替・競争等の関係にある不動産と比較した
場合、土地の形状が不整形のため、利用効率
の面でやや劣る。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

合志 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９１合志４７８５ -900017	合志市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西20m国道、南西15m、角地		１住居 (70,200)
b	１９１合志０７９７６ -900007	合志市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m県道、北西6m、角地		２中専 (70,150)
c	１９７合志０７００９ -900003	合志市		貸家建付地	（　）	長方形	西8.5m市道、南4m、二方路		１中専 (70,150)
d	１９１熊本０１ -900245	熊本市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		１中専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,831	100 [ 150.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	62,115	100 [ 119.9]	51,806	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	50,300
b	(　 ) 68,842	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	69,109	100 [ 134.8]	51,268		49,700
c	(　 ) 54,756	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	54,019	100 [ 103.0]	52,446		50,900
d	(　 ) 53,949	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	53,949	100 [ 106.1]	50,847		49,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,000 円／㎡]

合志 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,276,605	911,360	3,365,245	2,919,200	446,045	（　0.9725） 433,779	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	9,639,533 円　　　　（　 31,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

合志 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	ＬＳ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	302 ㎡	14.5 m x 24.5 m	前面道路：県道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：フロアー貸し店舗、２Ｆ：ファミリータイプ共同住宅（平均専有面積約４６．６７㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	100.0	140.00	1,600	224,000	4.0	896,000
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	140.00	100.0	140.00	1,100	154,000	3.0	462,000
							0.0	0
～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		378,000		1,358,000
								0

⑨年額支払賃料	378,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,536,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で充当可能

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,536,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 272,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,263,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,358,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,765 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,276,605 円　　　　（　 14,161 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１収０６４１３　　　　-21	1,771 ( 1,768)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,581	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,603 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１収０６４１３　　　　-22	1,738 ( 1,734)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,624
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

合志 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,000 円	41,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	272,160 円	4,536,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 287,000 円	41,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	82,000 円	41,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,000 円	41,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 911,360 円　（　　　　　　 3,018 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,000,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,919,200 円（　　　　　 9,666 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,276,605 円
②総費用	911,360 円
③純収益　①－②	3,365,245 円
④建物等に帰属する純収益	2,919,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	446,045 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	433,779 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,436 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,639,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,900 円／㎡）