鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

天草 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１天草０９１９１ -9	天草市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都） (70,360)
b	１９７天草０４１９４ -900010	天草市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.7m市道、東4m、角地		都計外
c	１８７天草０３７５４ -900005	天草市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		（都） (70,240)
d	１８１天草０９１９１ -900004	天草市		建付地	（　）	長方形	北東20m国道、南東4m、角地		都計外
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,895	100 [ 60.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	18,158	100 [ 64.6]	28,108	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,100
b	(　 ) 18,399	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	17,863	100 [ 62.0]	28,811		28,800
c	(　 ) 21,346	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	21,346	100 [ 72.8]	29,321		29,300
d	(　 ) 27,189	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	25,870	100 [ 88.9]	29,100		29,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
a	その他	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -34.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,900 円／㎡]

天草 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,987,400	703,610	2,283,790	2,207,330	76,460	（　0.9467） 72,385	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,447,700 円　　　　（　 14,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

天草 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	400 ％	400 ％	103 ㎡	13.0 m x 8.0 m	前面道路：国道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階～３階住宅は２ＤＫ（約３０㎡）を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似不動産の有効率を参考

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	70.00	85.0	59.50	1,740	103,530	3.0	310,590
							0.0	0
2～ 3	住宅	70.00	85.0	59.50	1,350	80,325	3.0	240,975
							0.0	0
～

～

～

計		210.00	85.0	178.50		264,180		792,540
								0

⑨年額支払賃料	264,180 円　×　12ヶ月　＝　 3,170,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,170,160 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,210 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,979,950 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	792,540 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,450 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,987,400 円　　　　（　 29,004 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１（収）９１９１　　　　-10	1,229 ( 1,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,707	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,744 円/㎡　月額支払賃料（　 1,740 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１（収）９１９１　　　　-11	970 ( 970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 67.0]	100 [ 90.0]	1,787
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

天草 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,500 円	30,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	190,210 円	3,170,160　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,900 円	30,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,400 円	30,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,700 円	30,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 703,610 円　（　　　　　　 6,831 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,700,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,207,330 円（　　　　　 21,430 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,987,400 円
②総費用	703,610 円
③純収益　①－②	2,283,790 円
④建物等に帰属する純収益	2,207,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	76,460 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	72,385 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 703 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,447,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
天草 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

天草 5-3

熊本県

熊本第２

氏名

不動産鑑定士　伊牟田　徹

印

TEL.

鑑定評価額

2,980,000 円

１㎡当たりの価格

28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	天草市牛深町字新瀬崎１１８番１外				②地積　(㎡)	103 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,400) （その他）
	1.5:1	店舗兼住宅Ｓ3	店舗等が建ち並ぶ町の中心的商業地域	東14m国道	水道	ハイヤ通り停近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 8.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧牛深市の中心商業地域

街

路

１４ｍ国道

交通

施設

ハイヤ通り停近接

法令

規制

（都）
(70,400)

⑤地域要因の将
　来予測

旧牛深市の中心商業地域で、人口減少に伴う顧客流失により繁華性は低下しているが、地価は底値水準まできて
おり、相応の取引事例も散見されつつあることから、今後は横這い傾向が継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として天草市（旧本渡市中心部を除く）・上天草市・苓北町の近隣商業地域と考えられる。需要者は当
該地域に地縁を有する個人事業者等である。旧本渡市への人口集中傾向が続いているため、旧本渡市以外の商業地域で
は店舗経営の維持が難しくなっており廃業するケースも多いが、長年地価下落が継続していることからほぼ底値に近い
水準まで下落してきている。新規の投資はほとんどなく、中古建物付で１，０００万円程度が上限であると推定する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺地域の店舗は経営者の自己所有であることがほとんどであり、新たに店舗経営を行う場合におい
て土地建物を賃借するケースは少ない。賃貸市場は未成熟なため、賃貸物件の建築を想定する収益還元法の相対的規範
性は低い。したがって、実際の取引価格から分析した比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検
討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　天草 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,300 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[173.7]

[100.0]
100

28,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市域全体での人口減少から、全般的には店舗
需要等は少なく、旧本渡市の国道沿いを中心
とした商業地域以外では地価下落が長年継続
している。

人口減少に伴う顧客流失により繁華性は継続
して低下しており、空店舗も散見されるが、
地価はほぼ底値に近い水準まできている。

周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有す
る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

天草 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１天草０９１９１ -9	天草市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都） (70,360)
b	１９７天草０４１９４ -900010	天草市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.7m市道、東4m、角地		都計外
c	１９１天草０５００６ -900001	天草市		建付地	（　）	不整形	北西4.5m市道、北東1m、角地		都計外
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,895	100 [ 60.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	18,158	100 [ 65.1]	27,892	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,900
b	(　 ) 18,399	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	17,863	100 [ 63.2]	28,264		28,300
c	(　 ) 8,049	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 98.0]	13,415	100 [ 45.0]	29,811		29,800
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	その他	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,900 円／㎡]

天草 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,994,129	704,038	2,290,091	2,207,330	82,761	（　0.9467） 78,350	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,567,000 円　　　　（　 15,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

天草 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	400 ％	400 ％	103 ㎡	13.0 m x 8.0 m	前面道路：国道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロアー貸し）、２・３階は共同住宅（２ＤＫ、各戸約３０㎡）を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似不動産の有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	85.0	59.50	1,750	104,125	3.0	312,375
							0.0	0
2～ 2	住宅	70.00	85.0	59.50	1,400	83,300	3.0	249,900
							0.0	0
3～ 3	住宅	70.00	85.0	59.50	1,300	77,350	3.0	232,050
							0.0	0
～

～

計		210.00	85.0	178.50		264,775		794,325
								0

⑨年額支払賃料	264,775 円　×　12ヶ月　＝　 3,177,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分に担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,177,300 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,638 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,986,662 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	794,325 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,467 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,994,129 円　　　　（　 29,069 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１９１５００６（収）　　　　-900012	1,250 ( 1,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,667	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,754 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１９１５００６（収）　　　　-900013	1,224 ( 1,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,186
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

天草 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,500 円	30,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	190,638 円	3,177,300　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,900 円	30,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,400 円	30,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,700 円	30,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 704,038 円　（　　　　　　 6,835 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,700,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,207,330 円（　　　　　 21,430 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,994,129 円
②総費用	704,038 円
③純収益　①－②	2,290,091 円
④建物等に帰属する純収益	2,207,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	82,761 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	78,350 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 761 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,567,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,200 円／㎡）