別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 天草 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天草 -3 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　信一郎 印  TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天草市亀場町亀川字下浜田１８２番２外 ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 南6m市道、背面道 水道、下水 恵比曽停 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 恵比曽停　北東方 280m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部からやや南方に位置する分譲住宅地域で、地域内は良好な住環境を維持しているが、生活関連施設が充 実する市中心部の住宅地域と比べると市場競争力は劣り、地価は弱含みの状況が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、本渡地区の戸建住宅地域であり、需要者は、天草市内に勤務する給与所得者層が中心となる。近隣地域 は、閑静な分譲住宅地域で、良好な住環境を維持しているが、生活関連施設が充実し、利便性が高い本渡北小学校区の 住宅地域と比較すると相対的地位の低下が認められる。中心となる土地の取引価格帯は２３０㎡程度で１０００万円前 後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域であり、市場参加者は自己使用を目的とするエンドユーザーとなるため 投資採算性から価格検討を行う収益還元法は有用性に乏しく適用しない。戸建住宅地域では、類似不動産の取引価格を 指標として価格水準が形成されることから、比準価格を標準とし、当該地域の需給動向を勘案し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天草 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [ 83.5] [103.0] 100 43,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化により人口減少が続いているが、 人口減少対策として、行政が移住・定住政策 に取り組んでおり、移住者は増加傾向にある 。 閑静な分譲住宅地域で、良好な住環境を維持 しているが、利便性の高い本渡北小学校区と 比べると市場競争力が劣り、地価は弱含みで ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％