別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 宇城 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇城 -3 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　堀　裕之 印  TEL.

鑑定評価額 8,050,000 円  １㎡当たりの価格 38,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇城市松橋町きらら１丁目３番２ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、下水 松橋 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 松橋駅南東方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は宇城市の中心部に位置する区画整然とした住宅地域である。住環境、生活利便性共に市内では上位に 位置しており、名声も高い地域であるため、地価は今後も上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇城宇土両市都心部に近い既成戸建住宅地域を中心とする。需要者の中心は、自用での居住利用を目的 とした個人である。宇城市においても住環境、生活利便性共に上位に位置する地域であり、市内における比較的高所得 者層を中心とした底堅い需要が存在すが、供給が少なく需給ギャップが顕在化しているため、価格帯は高止まりにて推 移している。需要の中心となる価格帯は、土地は規模約２００㎡程度で、総額で概ね８００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、低層戸建住宅を中心とする市内では画地の配置等に優れた住環境及び生活上の利便性の高い住宅地域であ る。近隣地域内及びその周辺地域においては自用地としての利用及び土地取引が殆どであり、また規模も小さいことか ら、共同住宅の想定は困難であり、収益価格の算定は断念した。従って鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内 の規範性の高い事例から求められた比準価格を採用し、代表標準地との均衡も十分に留意し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇土 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心部の利便性の高い一部地域での旺盛な取 引は一服感がある一方で、値頃感のある郊外 地域での需要が高まっており、分譲開発も顕 著に見られる。 市の概ね中心部に位置する、区画整然とした 住宅地域である。市内でも一等地の認識が高 い上、商業施設の出店が多く、生活利便性も 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％