別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 宇城 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇城 -2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　堀　裕之 印  TEL.

鑑定評価額 4,970,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇城市小川町江頭字正ノ浜４６４番３８ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西5m市道 水道、下水 小川 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 小川駅南東方 700m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は国道３号背後に展開する区画整然とした戸建住宅地域である。良好な住環境のみならず、各種公共公 益施設、大型商業施設等に近接し、生活利便性も高いため、地価は今後も底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇城市郊外の既成戸建住宅地域である。需要者の中心は、主として自用での居住利用を目的とした個人 である。旧小川町内でも住環境、生活利便性共に上位に位置する地域であり、宇城市都心部における地価水準と比較し ても十分な割安感もあるため、需要の高まりを見せている。周辺での小規模分譲開発もこのところ多い。需要の中心と なる価格帯は、土地は規模約２００～２５０㎡程度で、総額で概ね４００万円～６００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、低層戸建住宅を中心とする旧小川町では画地の配置等に優れた住環境及び生活上の利便性の高い住宅地域 である。近隣地域内及びその周辺地域においては自用地としての利用及び土地取引が殆どであり、また規模もやや小さ いことから、共同住宅の想定は困難であり、収益価格の算定は断念した。従って鑑定評価額の決定に当たっては、同一 需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格を採用し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心部の利便性の高い一部地域での旺盛な取 引は一服感がある一方で、値頃感のある郊外 地域での需要が高まっており、分譲開発も顕 著に見られる。 旧小川町内でも接近条件、環境条件共に優れ た人気の比較的高い地域であり、価格もこな れているため、若い世帯を中心に、底堅い需 要が存在する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％