別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 玉名 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉名 -3 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　戸取　憲正 印  TEL.

鑑定評価額 5,190,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉名市岱明町大野下字乙丸６３８番２外 ②地積 　(㎡) 509   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 東6m市道 水道、下水 大野下 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 大野下駅南東方 800m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域に特段の変化は見られず、現状を維持するものと判断する。近隣地域は農家住宅等がみられる旧来の住宅地 域にあって、人口減少傾向にある。今後も土地需要はやや低調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として旧岱明町及び旧玉名市辺縁部に位置する住宅地域と判定した。需要者の中心は同一需給圏内の 居住者が大半であり、他地域からの参入は少ない。一定の宅地需要も見受けられるものの、人口減少傾向にあって、地 価はやや弱含みで推移している。市場の中心価格帯については、画地規模等により把握は困難であるが、宅地分譲され た新築戸建物件は総額２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅及び農家住宅等が混在する住宅地域で、アパート等の賃貸物件は殆どみられず、賃貸市場が未成 熟であるため収益価格は試算し得なかった。比準価格は旧岱明町内の取引事例を中心に求めており、近時の取引市場を 反映した実証的な価格である。鑑定評価額の決定にあたっては、説得力を有する比準価格を採用し、前年標準地価格か らの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 玉名市の人口は減少傾向にあり、県推移と比 較して人口減少率が高い。復興需要等を背景 に増加傾向にあった新設住宅着工戸数は、鈍 化が見られる。 地域要因に特段の変化はない。玉名市郊外に 位置し、地域内の既成住宅地の土地需要はや や低調である。地価は弱含みで推移している 。 格別の要因変動はなく、代替競争不動産との 比較における優劣及び競争力の程度が需給に 与える影響は特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％