別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 水俣 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水俣 -3 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　野中　潤一郎 印  TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水俣市陣内２丁目８６番１ ｢陣内２－２－１０｣ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ1 中規模一般住宅が多 い閑静な既成住宅地 域 南西5m市道 水道、下水 水俣 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 水俣駅北東方 1.9km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境の概ね良好な地域であり地域周辺では小規模開発も散見されるものの、水俣市全体における経済の衰退傾 向や人口減少も継続しており、これらを反映して住宅地需要の減少も予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水俣市全域の住宅地域に及ぶ。需要の中心は市内全域の居住者であるが、市域周辺居住者も潜在的需要者 と想定される。圏域においては市中心部周辺の平坦地に住宅地需要は集中しており、近隣地域周縁部においても地場ハ ウスメーカーによる建築条件付き分譲地が開発されるなど、需要の程度は中位である。土地は２００㎡程度で総額５０ ０～８００万円程度、新築の建売物件は総額２０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は中心市街地周縁部に位置する既成住宅地域であり、戸建住宅が中心であるなど共同住宅の想定は困難であるため 収益価格は試算しなかった。当該地域は小規模の低層戸建住宅が多く市場参加者には収益性よりも居住の快適性が重視 される。また、圏域内において自用目的である多数の信頼性のある取引事例を得られた。従って、本件では比準価格を 採用し、前年価格からの検討を行い、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水俣 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,400 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [102.4] [102.0] 100 34,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹企業の事業撤退等を受け、人口は漸減傾 向にある。昨年には南九州西回り自動車道が 本市北部域まで延伸された。 市中心部への接近条件に優れ、旧来より名声 の高い地域であることから市場において一定 の人気がある。地価下落には歯止めがかかっ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％