別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 水俣 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水俣 -2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　野中　潤一郎 印  TEL.

鑑定評価額 4,760,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水俣市八ノ窪町１丁目９７番 ｢八ノ窪町１－２－１４｣ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｓ2 中小規模の一般住宅 が多い既成住宅地域 北西4m市道 水道、下水 水俣 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 水俣駅南西方 650m 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 主要駅背後の丘陵地に位置する既成住宅地域であり、圏域内における相対的地位にやや劣る。水俣市全体の経済 の衰退傾向や人口減少も継続しており、これらを反映して地価は今後も弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水俣市全域の住宅地域に及ぶ。需要の中心は市内全域の居住者であるが、市域周辺居住者も潜在的需要者 と想定される。圏域においては市中心部周辺の平坦地に需要が集中しており、近隣地域を含む内陸部及び沿岸部の丘陵 地帯における住宅密集地域は売買市場・賃貸市場ともに低調である。土地は２００㎡程度で総額５００～８００万円程 度、新築の建売物件は総額２０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は丘陵地帯に形成される地理的条件のため旧来より自己使用を前提とする戸建住宅が殆どであり、賃貸市場は形成 されるに至らないため収益価格は試算しなかった。当該地域は低層戸建住宅が多い住宅地であり、市場参加者には収益 性よりも快適性が重視される。また、圏域内において自用目的である多数の信頼性のある取引事例を得られた。従って 、本件では比準価格を採用し、前年価格からの検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹企業の事業撤退等を受け、人口は漸減傾 向にある。昨年には南九州西回り自動車道が 本市北部域まで延伸された。 平野部の住宅地域は比較的安定した住宅需要 があるが、丘陵地においては域外からの人口 流入も少なく、人気薄であり流動性が低下し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％