別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 熊本北 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 -14 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　藤井　貞人 印  TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 56,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月12日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市北区清水新地５丁目１８９２番３５ ｢清水新地５－６－１７｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、共 同住宅が混在する住 宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 新須屋 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 新須屋駅　南東方 500m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 国道３号熊本北バイパス背後に位置する住宅地域である。街路条件がやや劣るものの、鉄道駅やスーパー等への 接近性も良好である。利便性の高い住宅地域として地価は当面、安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に熊本市北部及び合志市南部地域を中心とした戸建住宅地域一円と判定した。典型的需要者は熊本都市 圏に居住する自己利用目的の一次取得者である。需給ギャップによる地価下落も一巡し、低金利や政策効果等もあって 地価はこのところ横ばい圏内で推移している。６０坪程度の土地で１，１００万円程度が標準的価格帯と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も散見されるが、対象地は面積が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は困難である。よっ て収益還元法の適用を断念し、比準価格のみの試算となった。得られた比準価格は類似性の高い取引事例に適切な補修 正を行って求めており、高い規範性が認められる。鑑定評価額の決定にあたっては市場性を反映した比準価格の採用を 妥当と判断し、代表標準地との価格均衡を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本北 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [110.3] [ 98.0] 100 56,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災復興需要もピークを越え、県内景気はや や弱含みであるが金融緩和や低金利等を背景 に、熊本市内の不動産需要は総じて堅調に推 移している。 地域要因に特段の変化はない。低金利等を背 景に土地需要は底堅く、地価は概ね横ばい圏 内で推移している。 特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度 の市場競争力を有する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％