別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 熊本北 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 -8 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　江口　泰史 印  TEL.

鑑定評価額 7,180,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市北区龍田陳内３丁目１０６４番２２ ｢龍田陳内３－３３－５｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の閑静な住宅 地域 南西6m市道 水道、下水 竜田口 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 竜田口駅　北方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 平成２８年には隣接する龍田陳内２丁目に龍田西小学校が開校するなど利便性も高まり、震災の影響も軽微であ るが、地価への影響は限定的であり、当面は横ばい圏内での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は熊本市北部の価格品等中位の住宅地域である。主な需要者は熊本市内及びその周辺に居住する３０～４ ０歳代の住宅一次取得者。所得者層は中位程度である。丘陵沿いに開発された住宅団地で区画整然とし日照眺望等は良 好であるが、日常の通勤・買い物等のための往来に難があり、高台にあるほど需要が低い傾向が見られる。住宅地需要 の中心となる価格帯は土地で５００～１，０００万円前後、新築戸建で３，０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は区画整然とした戸建住宅地からなる地域であり、アパート等はほとんどみられず、賃貸市場は熟成してい ない。この場合収益性よりも住宅地としての利便性や人気に基づく市場性が有力な指標となる。さらに対象標準地は規 模が小さく、賃貸住宅想定が困難なため収益還元法は試算を断念した。したがって実証的な試算価格である比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本北 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [139.3] [102.0] 100 38,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和等にる引き続き好調な不動産市況に 加え、熊本地震からの復興需要もあって、取 引市場は活況を呈している。 高台に開発された区画整然とした住宅地域で あり眺望等は良好であるが、利便施設等への アクセスに難があり、需要はさほど高くない 。 居住の快適性，利便性等に影響を与える特段 の要因変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％