鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本南 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８７熊本０２ -900032	熊本市東区		更地	（　）	長方形	南西5m市道、北東5m、二方路		２中専 (70,150)
b	１９７熊本０２ -900243	熊本市南区		建付地	（　）	長方形	東13m市道、西9.5m、二方路		準工流通業務地区 (70,200)
c	１８１熊本０２ -900284	熊本市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南13m市道、東13m、角地		準工 (70,200)
d	１８７熊本０２ -900128	熊本市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m市道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,156	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	41,498	100 [ 56.5]	73,448	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,400
b	(　 ) 70,795	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	73,131	100 [ 100.0]	73,131		73,100
c	(　 ) 70,587	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	74,288	100 [ 100.0]	74,288		74,300
d	(　 ) 43,010	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,988	100 [ 62.3]	72,212		72,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -41.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,300 円／㎡]

熊本南 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,885,944	4,559,600	14,326,344	10,191,600	4,134,744	（　0.9505） 3,930,074	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	87,334,978 円　　　　（　 52,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本南 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	550.00	Ｓ2	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工流通業務地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,650 ㎡	32.5 m x 50.5 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	550.00	100.0	550.00	1,550	852,500	4.0	3,410,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	550.00	100.0	550.00	1,550	852,500	4.0	3,410,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,100.00	100.0	1,100.00		1,705,000		6,820,000
								0

⑨年額支払賃料	1,705,000 円　×　12ヶ月　＝　 20,460,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,460,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,636,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,823,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,820,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,744 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,885,944 円　　　　（　 11,446 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１収０９３６４　　　　-8	1,491 ( 1,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,652	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,555 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１収０９３６４　　　　-9	1,054 ( 1,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,464
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本南 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	745,000 円	149,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,227,600 円	20,460,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 948,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,192,000 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	298,000 円	149,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,559,600 円　（　　　　　　 2,763 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 129,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,191,600 円（　　　　　 6,177 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,885,944 円
②総費用	4,559,600 円
③純収益　①－②	14,326,344 円
④建物等に帰属する純収益	10,191,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,134,744 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,930,074 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,382 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,334,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
熊本南 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本南 9-2

熊本県

熊本第２

氏名

不動産鑑定士　宮本　隆志

印

TEL.

鑑定評価額

121,000,000 円

１㎡当たりの価格

73,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市南区流通団地１丁目３４番				②地積　(㎡)	1,650 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）流通業務地区 (70,200)
	1:1.5	事務所兼倉庫ＲＣ2	中規模事務所、営業所等が建ち並ぶ流通業務団地	西13m市道、背面道	水道、ガス、下水	平成 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 200 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

流通業務地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

熊本流通業務団地内に存する
ため、建物建築等に当たって
は流市法等の規制を受ける。

街

路

１３ｍ市道、背面道

交通

施設

平成駅　南方

1.6km

法令

規制

準工
(70,200)
流通業務地区

⑤地域要因の将
　来予測

熊本市中心部に近接した立地で、物流業務施設及び営業所等が混在している。平成駅周辺地区の発展傾向に加え
、業績好調な県内企業の需要増大傾向が顕著であり、価格水準は堅調に推移している。

(3)最有効使用の判定

流通業務地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は熊本都市圏中心部に存する内陸型の流通業務施設が混在する中小工業地域である。当圏域では全国的な物
流業務用地需要増により全国区の大手法人や、復興需要に伴い土地取得意欲の高い県内企業等が存在しており、地価水
準は堅調に推移している。取引規模は概ね２００坪（地場法人）～６００坪（大手法人）で、土地取得費は概ね６，０
００万～２億円程度と想定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例自体が少ない状況にあるため、広範囲から事例を収集せざるを得なかったが、得られた価格の開差は妥当な範
囲内にあり、事業用地取得の事例から試算した比準価格の精度は高いと思料する。また当地域は流通業務団地で、自己
使用目的の建物が大半を占め、賃貸市場は成熟しておらず、標準的な賃料水準の把握が困難なことから収益還元法の精
度はやや劣る。したがって比準価格を採用して、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本南 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 44,500 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[ 62.1]

[100.0]
100

72,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

電子商取引の増大に伴う全国的な物流業務用
地需要増に、復興需要により業績好調企業の
拡充の動きが加わり、価格水準は堅調に推移
している。

隣接する平成駅周辺地区の地域的発展傾向を
受け、流通業務団地内への交流人口も増加し
ており、地価水準は強含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 -20.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本南 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１熊本０２ -88	熊本市南区		底地	（　）	長方形	南東11m市道、西9.5m、北5m、三方路		準工 (70,200)
b	２０１熊本０２ -186	熊本市南区		更地	（　）	不整形	南東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２０１熊本０２ -125	熊本市南区		更地	（　）	長方形	北40m県道、中間画地		｢調区｣集落内開発区域 (40,80)
d	２０１熊本０２ -49	熊本市東区		更地	（　）	ほぼ整形	西9m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 68,959) 76,621	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	76,621	100 [ 103.0]	74,389	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,400
b	(　 ) 77,517	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	85,043	100 [ 115.5]	73,630		73,600
c	(　 ) 75,032	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	84,536	100 [ 116.6]	72,501		72,500
d	(　 ) 68,000	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	72,604	100 [ 99.8]	72,749		72,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,500 円／㎡]

熊本南 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,007,789	4,591,520	14,416,269	10,328,400	4,087,869	（　0.9505） 3,885,519	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	86,344,867 円　　　　（　 52,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本南 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	550.00	Ｓ2	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工流通業務地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,650 ㎡	32.5 m x 50.5 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定しているため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	550.00	100.0	550.00	1,560	858,000	4.0	3,432,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	550.00	100.0	550.00	1,560	858,000	4.0	3,432,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,100.00	100.0	1,100.00		1,716,000		6,864,000
								0

⑨年額支払賃料	1,716,000 円　×　12ヶ月　＝　 20,592,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,592,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,647,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,944,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,864,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,149 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,007,789 円　　　　（　 11,520 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮本（収）２０１　　　　-9	1,488 ( 1,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,569	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,565 円/㎡　月額支払賃料（　 1,560 円/㎡）　基準階 1 F B
b	宮本（収）２０１　　　　-10	1,027 ( 1,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	1,563
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本南 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	755,000 円	151,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,235,520 円	20,592,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 940,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,208,000 円	151,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	302,000 円	151,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,591,520 円　（　　　　　　 2,783 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	151,000,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,328,400 円（　　　　　 6,260 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,007,789 円
②総費用	4,591,520 円
③純収益　①－②	14,416,269 円
④建物等に帰属する純収益	10,328,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,087,869 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,885,519 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,355 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,344,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,300 円／㎡）