別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 熊本南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -10 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　塩本　一丸 印  TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 60,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区八幡１１丁目６８０番２ ｢八幡１１－１２－１３｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 川尻 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 川尻駅南東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域では地震による液状化被害を受けたものの、近隣地域の地震被害は軽微で、街路条件、環境条件が良好 な住宅地であることから住宅地需要は堅調で、地価は当面、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ川尻駅を最寄り駅とする住宅地域一円で、具体的には南高江、川尻、元三、野田地区のほかＪＲ鹿 児島本線西側の白藤、刈草地区等もその範囲に含まれる。需要者は、戸建住宅を求める個人で、３０歳代～４０歳代の 勤労者世帯が中心であるが、地震被災者も含まれる。中心となる価格帯は土地のみの場合で１２００万円程度、新築建 物付きで３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を指向する住宅地域で周辺には共同住宅も見られるものの、対象標準地は規模が小さく、事業収支 の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。本件では信頼性が高く説得力がある取引事 例から求めた比準価格を中心に、前年価格からの検討及び代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 88.2] [103.0] 100 60,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本地震による復興需要はピークアウトしつ つも景気は高水準を維持しており、先行きの 不透明感はあるものの、当面現状を維持する ものと予測する。 周辺地域と比較して地震被害が少ない良好な 住環境の住宅地域で、割安感から周辺地域か らの需要も高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％