別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 熊本南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -7 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　伊牟田　徹 印  TEL.

鑑定評価額 9,160,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区富合町清藤字牛間４８８番９ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 開発許可（条例） (40,80) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ区役所に近い新興 住宅地域 西5m市道 水道、下水 富合 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 集落内開発区域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 富合駅　東方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 開発許可（条例） ⑤地域要因の将 　来予測 南区の公共施設に近く、集落内開発制度の施行以来周辺地域を含めミニ開発が盛んで、従来を上回る新たな価格 水準が形成されたが、他地域での開発も多くなったため、地価は落ち着きつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として旧富合町及び旧熊本市南部の川尻、野田地区等を含む周辺住宅地域である。需要の中心は、熊 本市内及びその周辺に居住する３０代～４０代前後のエンドユーザー等が考えられる。かつての地価水準の上昇も落ち 着き、現在は地域内に格別の変動要因はないが、周辺地域の開発の影響から地価は若干の上昇傾向にある。土地は１， ０００万円前後、新築の戸建物件で、２，５００万円前後を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な市場参加者は個人等のエンドユーザーであり、最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しく、かつ小規模 住宅が多く、また、賃貸市場が未熟成で事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない 。居住の快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的での取引が中心であり、市場においては周辺の取引事例に着目し て価格が形成されることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,900 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [ 87.6] [101.0] 100 42,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区は、熊本地震に関係なく人口・世帯数は 微増しているが、集落内開発制度による宅地 開発が盛んな地域とそれ以外で地価の二極化 傾向がある。 集落内開発制度の施行以来周辺地域を含めミ ニ開発が盛んに行われてきた。新規分譲は少 なくなってきているが、分譲単価は高止り傾 向にある。 周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有す る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％