別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 熊本南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -4 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　宮本　隆志 印  TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区刈草３丁目１３１７番９ ｢刈草３－５－２５｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北4.5m私道 水道、下水 西熊本 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２８年３月に西熊本駅が 開設した。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ私道 交通 施設 西熊本駅南西方 850m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は熊本市南西部の既成住宅地域で、ＪＲ西熊本駅の新設に続き、大型ＳＣの店舗拡張など利便性が高まり 、宅地開発が進むなか、地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、力合及び力合西小校区内の既成住宅地域である。中心的な需要者は熊本市南西部から県央地区在住の標 準的な給与所得者層である。平成２８年３月に西熊本駅が新設され、隣接地に大型ＳＣが増床するなど近年における利 便性増加が著しく、住宅需要が堅調な地域である。取引の価格帯は、更地で１，１００万～１，３００万円程度、新築 建売で３，０００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は熊本市南西部郊外に立地し、旧来からの住宅地域のため規模が小さい画地が殆どであり、共同住宅用地とし ての有効利用が困難で収益価格は試算しなかった。また当地域は人気が高い力合小校区内に存し、同校区内での住み替 え需要が高く、土地取引の殆どが戸建住宅用地としての取引である。したがって自用目的での取引が中心である比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 79.1] [100.0] 100 64,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区の人口及び世帯数は増加傾向を維持して おり、力合小校区においても同様の増加傾向 で、土地取引は堅調に推移している。 西熊本駅新設により利便性が増加し、駅周辺 の店舗・マンション等の集積も進むなか、当 地域の地価動向は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％