別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 熊本南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　萩野　和伸 印  TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区近見４丁目１４９番４ ｢近見４－７－２｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 北4m市道 水道、下水 平成 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 平成駅　南西方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路周辺に位置し、小規模住宅のほか共同住宅等もみられる既存住宅地域である。周辺地域のミニ開発等が 活発で旺盛な需要が持続しており、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近見・平田等を中心とする住宅地域。需要者の中心は、自己の居住目的で土地取得を望む熊本市内在住の 中間所得者層である。当地域は小規模住宅等を中心とする既存住宅地域であり、周辺においてミニ住宅開発や分譲マン ション建設がみられるなど宅地開発が活発で、地域は熟成度を増し、人口も増加傾向にある。需要の中心となる価格帯 は土地で１，０００万円程度、新築戸建で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は一部に共同住宅がみられるが、ほとんどが自用の戸建住宅地域であり、標準地の画地規模も小さく共同住宅の 想定は非現実的であるので、収益還元法は適用しない。比準価格は、近見周辺の代替競争関係にある取引事例を採用し 試算しており、現実の市場性を反映し規範性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比 準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,200 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [125.7] [100.0] 100 63,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数は微増、分譲住宅も多く開発さ れている。不動産市場は好調を維持している が、復興需要は峠を越えている。 幹線道路周辺の小規模住宅が多い地域で、周 辺はミニ住宅開発等が多く、旺盛な需要が持 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％