鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本西 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１熊本０１ -321	熊本市西区		貸家建付地	（　）	長方形	南10.5m県道、中間画地		準工特別用途地区 (70,200)
b	２０１熊本０１ -185	熊本市中央区		更地	（　）	不整形	南東21m市道、北5m、角地		近商 (90,300)
c	２０１熊本０１ -181	熊本市中央区		建付地	（　）	不整形	北西23m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	２０１熊本０１ -109	熊本市中央区		更地	（　）	台形	南東22m国道、中間画地		近商 (80,300)
e	２０１熊本０１ -146	熊本市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,718	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	88,858	100 [ 64.4]	137,978	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	138,000
b	(　 ) 149,509	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	156,534	100 [ 106.1]	147,534		148,000
c	(　 ) 173,002	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	189,574	100 [ 133.9]	141,579		142,000
d	(　 ) 127,457	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	135,867	100 [ 96.0]	141,528		142,000
e	(　 ) 203,420	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	210,336	100 [ 144.2]	145,864		146,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

熊本西 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,165,063	3,158,920	11,006,143	7,524,000	3,482,143	（　0.9505） 3,309,777	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	73,550,600 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本西 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	240.00	Ｓ3	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	711 ㎡	25.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階の店舗はフロアー貸し、３階の住宅はファミリータイプを想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

類似不動産の有効率等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	85.0	204.00	2,500	510,000	6.0	3,060,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	240.00	85.0	204.00	2,150	438,600	4.0	1,754,400
							0.0	0
3～ 3	住宅	240.00	90.0	216.00	1,400	302,400	3.0	907,200
							0.0	0
～

～

計		720.00	86.7	624.00		1,251,000		5,721,600
								0

⑨年額支払賃料	1,251,000 円　×　12ヶ月　＝　 15,012,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,012,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 900,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,111,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,721,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,783 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,165,063 円　　　　（　 19,923 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１収益０７９７６　　　　-22	1,242 ( 1,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 80.0]	100 [ 88.0]	2,520	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,513 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１収益０７９７６　　　　-23	1,235 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	100 [ 88.0]	2,506
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本西 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	550,000 円	110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	900,720 円	15,012,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 498,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 880,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	220,000 円	110,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,158,920 円　（　　　　　　 4,443 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,524,000 円（　　　　　 10,582 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,165,063 円
②総費用	3,158,920 円
③純収益　①－②	11,006,143 円
④建物等に帰属する純収益	7,524,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,482,143 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,309,777 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,655 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,550,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
熊本西 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本西 5-6

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　江口　泰史

印

TEL.

鑑定評価額

100,000,000 円

１㎡当たりの価格

141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市西区春日７丁目３８３番１｢春日７－２１－８｣				②地積　(㎡)	711 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗、事務所、医院等が建ち並ぶ路線商業地域	南16m県道	水道、ガス、下水	熊本 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特に無し

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

熊本駅　南西方

1.5km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　当該地域は田崎市場周辺の主要県道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域。近隣地域とほど近い熊本
駅周辺地区では駅ビル整備事業も着工し、地価は今後強含みの上昇傾向で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、市郊外部の幹線・準幹線道路沿いに形成された同種の商業地域の圏域である。需要者層は市内外の事
業者、法人等が大半を占めると推定される。震災後３年半余り経過し復興需要が後押しする中、熊本駅ビル整備計画（
平成３３年春開業予定）等を背景に、背後地人口も増加傾向にあり、地価は強含みの上昇傾向で推移。土地はバラツキ
はあるが、概ね７００㎡で９，５００万円～１億円程度が市場における中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、熊本駅に程近い主要県道沿いに、店舗、事務所等の収益物件が建ち並ぶ路線商業地域である。したがっ
て、主な需要者層である県内外の事業者等は価格決定に当たり、収益性を重視する傾向が強く、震災復興需要の影響も
あり、賃料水準はやや高止まりしている。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年標準地価
格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和等にる引き続き好調な不動産市況に
加え、熊本地震からの復興需要もあって、取
引市場は活況を呈している。

田崎地区にあって、旧来からの市場のほか、
近年は商業施設の開業が目立つ。また、駅ビ
ルが着工した熊本駅にも近く、地価は強含ん
でいる。

商業収益等に影響を与える特段の要因変動は
認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本西 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９７熊本０１ -900171	熊本市西区		更地	（　）	台形	西20m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２０１熊本０１ -109	熊本市中央区		更地	（　）	台形	南東22m国道、中間画地		近商 (80,300)
c	２０１熊本０１ -108	熊本市中央区		更地	（　）	不整形	南東19m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
d	２０１熊本０１ -256	熊本市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	東25m県道、南西6m、二方路		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,631	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	145,811	100 [ 98.8]	147,582	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	148,000
b	(　 ) 127,457	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	134,027	100 [ 94.6]	141,678		142,000
c	(　 ) 120,819	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	130,230	100 [ 92.7]	140,485		140,000
d	(　 ) 103,007	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 94.0]	100 [ 100.0]	110,130	100 [ 81.8]	134,633		135,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 141,000 円／㎡]

熊本西 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,057,677	3,105,576	10,952,101	7,524,000	3,428,101	（　0.9505） 3,258,410	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	72,409,111 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本西 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	240.00	Ｓ3	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	711 ㎡	25.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

最有効使用を１階は店舗（フロアー貸し）、２階は事務所（フロアー貸し）、３階は共同住宅（ファミリータイプ）と判定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

地域内の標準的な有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	85.0	204.00	2,600	530,400	6.0	3,182,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	240.00	85.0	204.00	2,000	408,000	6.0	2,448,000
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	240.00	90.0	216.00	1,400	302,400	3.0	907,200
							0.0	0
～

～

計		720.00	86.7	624.00		1,240,800		6,537,600
								0

⑨年額支払賃料	1,240,800 円　×　12ヶ月　＝　 14,889,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,889,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 893,376 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,996,224 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,537,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,453 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,057,677 円　　　　（　 19,772 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１（収）７７９５　　　　-9	1,193 ( 1,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	2,485	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,613 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１（収）７７９５　　　　-10	1,266 ( 1,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	2,826
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本西 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	550,000 円	110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	893,376 円	14,889,600　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 452,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 880,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	220,000 円	110,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,105,576 円　（　　　　　　 4,368 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,524,000 円（　　　　　 10,582 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,057,677 円
②総費用	3,105,576 円
③純収益　①－②	10,952,101 円
④建物等に帰属する純収益	7,524,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,428,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,258,410 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,583 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,409,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）