鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本西 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９７熊本０１ -900108	熊本市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西22m市道、中間画地		近商 (80,300)
b	２０１熊本０１ -256	熊本市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	東25m県道、南西6m、二方路		準住居 (70,200)
c	１９７熊本０１ -900237	熊本市西区		更地	（　）	不整形	東11m県道、中間画地		近商 (80,300)
d	２０１熊本０１ -87	熊本市中央区		更地	（　）	不整形	南22m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	２０１熊本０１ -109	熊本市中央区		更地	（　）	台形	南東22m国道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 165,011	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	169,961	100 [ 122.5]	138,744	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 103,007	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 100.0]	110,678	100 [ 80.0]	138,348		141,000
c	(　 ) 115,337	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	128,097	100 [ 96.0]	133,434		136,000
d	(　 ) 113,540	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	127,748	100 [ 92.2]	138,555		141,000
e	(　 ) 127,457	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	133,501	100 [ 98.0]	136,226		139,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

熊本西 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,727,931	5,596,480	18,131,451	15,807,900	2,323,551	（　0.9519） 2,211,788	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	49,150,844 円　　　　（　 75,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本西 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＲＣ7	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	651 ㎡	25.5 m x 25.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階２階は店舗、３階以上は共同住宅ファミリータイプ（２ＤＫ）を想定

⑦有効率　 86.4 ％
の理由

類似賃貸事例のレンタブル比を参考とした

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	200.00	75.0	150.00	2,450	367,500	6.0	2,205,000
							0.0	0
2～	店舗	200.00	80.0	160.00	2,200	352,000	6.0	2,112,000
							0.0	0
3～ 7	共同住宅	200.00	90.0	180.00	1,530	275,400	3.0	826,200
							0.0	0
～

～

計		1,400.00	86.4	1,210.00		2,096,500		8,448,000
								0

⑨年額支払賃料	2,096,500 円　×　12ヶ月　＝　 25,158,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,158,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,509,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,648,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,448,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,411 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,727,931 円　　　　（　 36,448 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１収４８２２　　　　-26	2,089 ( 2,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	2,211	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,462 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１収４８２２　　　　-27	2,193 ( 2,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,308
c	２０１収４８２２　　　　-28	2,410 ( 2,404)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,537

熊本西 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,185,000 円	237,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,509,480 円	25,158,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 295,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,896,000 円	237,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	474,000 円	237,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	237,000 円	237,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,596,480 円　（　　　　　　 8,597 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	237,000,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,807,900 円（　　　　　 24,282 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,727,931 円
②総費用	5,596,480 円
③純収益　①－②	18,131,451 円
④建物等に帰属する純収益	15,807,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,323,551 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,211,788 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,398 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,150,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
熊本西 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本西 5-3

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　椎葉　和馬

印

TEL.

鑑定評価額

88,500,000 円

１㎡当たりの価格

136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市西区二本木３丁目３５０番｢二本木３－３－１｣				②地積　(㎡)	651 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ7	店舗併用住宅、マンション等が見られる商業地域	北22m市道、東側道	水道、ガス、下水	熊本 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 130 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

熊本駅南東方

850m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は幹線市道沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、熊本駅周辺の再開発事業の進展に伴
い、今後は集客性の向上のほか、マンション用地としての需要により、地価は上昇傾向で推移するとみられる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 73,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は熊本市中心市街地縁辺にある商業地域と判定した。対象地が存する地域は、事業が進む熊本駅周辺整備区
域に近接し、やや繁華性に劣るものの、今後の集客性、利便性の向上に着目したマンション用地としての需要の拡大に
より、地価は上昇傾向で推移するものとみられる。主たる需要者は地元の個人・法人事業者、県内外で事業活動を行う
マンション開発事業者等が想定される。尚、規模・用途の多様性から市場の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は店舗兼共同住宅を建築し、これを賃貸することを想定して試算したが、近隣地域及び周辺には自用と賃貸用
の事務所ビル等が混在していることもあって、投下資本に見合う賃料設定は困難であり、当該賃料収入に基づく収益価
格は低位に試算されたものと判断した。よって、市場性を反映した実証性の高い比準価格を重視することとして、収益
価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 173,000 円／㎡

[108.1]
100

100
[100.0]

100
[140.0]

[102.0]
100

136,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    127,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境は改善傾向を維持しているも
のの、復興需要の縮小、公共投資の減少を背
景に、企業の設備投資も減少傾向に転じてい
る。

熊本駅と水前寺方面とを結ぶ幹線市道沿いに
ある商業地域で、再開発が進む熊本駅周辺整
備地区の影響の下、今後の発展が期待される
。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本西 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１熊本０１ -109	熊本市中央区		更地	（　）	台形	南東22m国道、中間画地		近商 (80,300)
b	２０１熊本０１ -87	熊本市中央区		更地	（　）	不整形	南22m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	２０１熊本０１ -183	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北西23m国道、東5m、二方路		準工 (70,200)
d	２０１熊本０１ -147	熊本市中央区		更地	（　）	不整形	東11m県道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,457	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	134,290	100 [ 100.0]	134,290	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	137,000
b	(　 ) 113,540	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	128,503	100 [ 97.0]	132,477		135,000
c	(　 ) 111,781	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 82.6]	148,006	100 [ 108.6]	136,285		139,000
d	(　 ) 152,980	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	173,140	100 [ 128.7]	134,530		137,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

熊本西 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,679,946	5,600,710	18,079,236	15,807,900	2,271,336	（　0.9519） 2,162,085	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	48,046,333 円　　　　（　 73,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本西 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＲＣ7	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	651 ㎡	25.5 m x 25.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗はフロア貸し、３～７階の共同住宅は各階１ＬＤＫ３０㎡１戸、２ＬＤＫ５０㎡３戸を想定した。

⑦有効率　 86.4 ％
の理由

標準設計仕様。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	75.0	150.00	2,420	363,000	6.0	2,178,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	200.00	80.0	160.00	2,370	379,200	6.0	2,275,200
							0.0	0
一括 3～ 4	共同住宅	400.00	90.0	360.00	1,470	529,200	3.0	1,587,600
							0.0	0
一括 5～ 7	共同住宅	600.00	90.0	540.00	1,520	820,800	3.0	2,462,400
							0.0	0
～

計		1,400.00	86.4	1,210.00		2,092,200		8,503,200
								0

⑨年額支払賃料	2,092,200 円　×　12ヶ月　＝　 25,106,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,106,400 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,506,384 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,600,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,503,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,930 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,679,946 円　　　　（　 36,375 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１収９６３１　　　　-22	1,951 ( 1,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,428	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,435 円/㎡　月額支払賃料（　 2,420 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１収９６３１　　　　-9	1,933 ( 1,925)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,441
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本西 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,185,000 円	237,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,506,384 円	25,106,400　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 302,326 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,896,000 円	237,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	474,000 円	237,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	237,000 円	237,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,600,710 円　（　　　　　　 8,603 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	237,000,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,807,900 円（　　　　　 24,282 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,679,946 円
②総費用	5,600,710 円
③純収益　①－②	18,079,236 円
④建物等に帰属する純収益	15,807,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,271,336 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,162,085 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,321 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,046,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,800 円／㎡）