鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本西 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１熊本０１ -22	熊本市西区		建付地	（　）	長方形	東10m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)
b	２０１熊本０２ -125	熊本市南区		更地	（　）	長方形	北40m県道、中間画地		｢調区｣集落内開発区域 (40,80)
c	１９７熊本０２ -900056	熊本市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	１９７熊本０２ -900104	熊本市南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西7m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	１９７熊本０１ -900142	熊本市西区		建付地	（　）	長方形	南20m県道、西4m、角地		｢調区｣集落内開発区域 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,252	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	58,654	100 [ 69.8]	84,032	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	81,500
b	(　 ) 75,032	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	84,536	100 [ 99.3]	85,132		82,600
c	(　 ) 51,729	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 81.8]	65,009	100 [ 74.4]	87,378		84,800
d	(　 ) 62,016	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	62,998	100 [ 71.3]	88,356		85,700
e	(　 ) 66,795	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	65,206	100 [ 79.3]	82,227		79,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,000 円／㎡]

熊本西 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,304,048	1,224,499	4,079,549	3,673,080	406,469	（　0.9505） 386,349	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,585,533 円　　　　（　 52,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本西 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	9.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

最有効使用を１階は店舗（フロアー貸し）、２～３階は共同住宅（ファミリータイプ）と判定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域内の標準的な有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	85.0	102.00	1,844	188,088	4.0	752,352
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	120.00	90.0	108.00	1,300	140,400	3.0	421,200
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	88.3	318.00		468,888		1,594,752
								0

⑨年額支払賃料	468,888 円　×　12ヶ月　＝　 5,626,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当可能

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,626,656 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 337,599 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,289,057 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,594,752 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,991 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,304,048 円　　　　（　 32,146 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１収０４３３５　　　　-9	1,992 ( 1,987)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,811	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,844 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１収０４３３５　　　　-10	2,230 ( 2,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,027
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本西 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	268,500 円	53,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	337,599 円	5,626,656　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 429,600 円	53,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	107,400 円	53,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,700 円	53,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,224,499 円　（　　　　　　 7,421 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,700,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,673,080 円（　　　　　 22,261 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,304,048 円
②総費用	1,224,499 円
③純収益　①－②	4,079,549 円
④建物等に帰属する純収益	3,673,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	406,469 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	386,349 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,342 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,585,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
熊本西 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本西 5-2

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　西浦　良一

印

TEL.

鑑定評価額

13,400,000 円

１㎡当たりの価格

81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市西区田崎３丁目６０３番５｢田崎３－１－１８｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	不整形 1:3	診療所Ｓ2	店舗、病院、住宅等が混在する近隣商業地域	東8m県道	水道、ガス、下水	熊本 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺で熊本駅ビル建替え事業
（Ｒ３春開業予定）等が進捗
中の既成の近隣商業地域。

街

路

８ｍ県道

交通

施設

熊本駅　南西方

1.4km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　当該地域は熊本駅に程近い県道沿いに店舗、病院等が建ち並ぶ近隣商業地域。震災後３年半余り経過、復興需
要を背景に熊本駅ビル建替え事業完成（Ｒ３年春）を控え、地価は今後強含みの上昇傾向で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、熊本駅周辺の県道沿い等に形成された同種の商業地域の圏域である。需要者層は、市内外の事業者、
法人等が大半を占めると推定される。震災後３年半余り経過し、終盤を迎えた復興需要が後押しする中、熊本駅ビル建
替え事業（令和３年春開業予定）等を背景に、背後地人口は概ね横這い傾向にあり、地価はやや強含みの上昇傾向で推
移している。土地はバラツキがあるが、概ね１５０㎡で１，２００万円程度が市場における中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、熊本駅に程近い県道沿いに、小売店舗等の収益物件が建ち並ぶ旧来からの近隣商業地域である。したが
って、主な需要者層である市内外の事業者等は価格決定に当たり、収益性を重視する傾向が強く、終盤を迎えた復興需
要の影響もあり、賃料水準はやや高めで推移している。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、
前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西区の人口は一部地域を除き微減傾向。熊本
駅建替え事業等がＲ３年春に完成予定であり
、特に駅周辺では土地が高騰し始め、活況を
呈している。

熊本駅に程近い県道沿いに、店舗、病院、住
宅等が建ち並ぶ近隣商業地域。Ｒ３春竣工の
熊本駅及び周辺の再開発事業等、周辺商業地
は強含みで推移。

個別的な変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本西 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１熊本０１ -86	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	２０１熊本０２ -224	熊本市南区		底地	（　）	長方形	西16m市道、東6m、二方路		２中専 (70,200)
c	２０１熊本０２ -192	熊本市南区		更地	（　）	不整形	西13m県道、東12m、二方路		近商 (80,300)
d	２０１熊本０１ -256	熊本市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	東25m県道、南西6m、二方路		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,617	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	96,369	100 [ 111.3]	86,585	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	84,000
b	(　 34,965) 70,000	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	70,343	100 [ 82.8]	84,955		82,400
c	(　 ) 81,394	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	83,746	100 [ 97.8]	85,630		83,100
d	(　 ) 103,007	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 100.0]	109,582	100 [ 125.6]	87,247		84,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,500 円／㎡]

熊本西 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,310,974	1,225,440	4,085,534	3,673,080	412,454	（　0.9505） 392,038	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,711,956 円　　　　（　 52,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本西 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	9.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

最有効使用を１階は店舗（フロアー貸し）、２～３階は共同住宅（ファミリータイプ）と判定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域内の標準的な有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	85.0	102.00	1,850	188,700	4.0	754,800
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	120.00	90.0	108.00	1,300	140,400	3.0	421,200
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	88.3	318.00		469,500		1,597,200
								0

⑨年額支払賃料	469,500 円　×　12ヶ月　＝　 5,634,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,634,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 338,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,295,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,597,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,014 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,310,974 円　　　　（　 32,188 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１収０８７２４　　　　-11	1,731 ( 1,725)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,882	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,856 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１収０８７２４　　　　-12	1,748 ( 1,742)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,840
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本西 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	268,500 円	53,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	338,040 円	5,634,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 429,600 円	53,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	107,400 円	53,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,700 円	53,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,225,440 円　（　　　　　　 7,427 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,700,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,673,080 円（　　　　　 22,261 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,310,974 円
②総費用	1,225,440 円
③純収益　①－②	4,085,534 円
④建物等に帰属する純収益	3,673,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	412,454 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	392,038 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,376 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,711,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,800 円／㎡）