別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 熊本西 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本西 -13 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　津留　伴一 印  TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 65,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市西区春日８丁目４６４番１外 ｢春日８－９－２２｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅のほかにア パート等が混在する 住宅地域 西4m私道 水道、ガス、下水 熊本 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ私道 交通 施設 熊本駅西方 1.5km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅にアパートもみられる熊本駅に近い住宅地域であり、今後とも住環境には変化はないものと予測される 。地価は利便性の向上による需要の回復などから、今後ともやや上昇傾向に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本駅周辺の住宅地域であり、主として熊本市の西部地区である。需要者の中心は、熊本市及び周辺市 町村に居住する４０代前後の第１次取得者が多い。熊本市の中心部に近い利便性の良い住宅地域では熊本地震以降一時 期落ち込んだ土地取引等も回復傾向により、競争力が強まっている。土地は２００㎡程度で、１，２００万円以内が大 半である。新築戸建で３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅の外に周辺にはアパート等がみられるものの、標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は困難で、収益価格 は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定 されるのが一般的であることから、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概 ね均衡していると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 92.0] [101.0] 100 65,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は堅調であるが、住宅投資は弱含み であり、公共投資も受注が減少し、一部に弱 さがみられるものの、基調としては緩やかに 拡大している。 土地価格に値頃感がみられるようになり、利 便性の向上などから、地価はやや上昇傾向で 推移している。 西道路で日照・通風など、居住の快適性が優 れ、選好性が増している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％