別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 熊本西 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本西 -12 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　江口　泰史 印  TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市西区春日４丁目１４１番・１４２番 ｢春日４－９－１２｣ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか共同 住宅等が混在する住 宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 熊本 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 熊本駅　北西方 600m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅に共同住宅もみられる住宅地域であり、住環境には特段の変化は見られないものの、熊本駅周辺のイン フラ整備等の進捗の影響もあって、震災に関わらず、地価は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、熊本市の中心部に近い、主として熊本市の南西部地域である。需要者の中心は、熊本市及び周辺市町 村に居住する４０代前後の第一次取得者が多い。経済情勢が好転する一方、新幹線開通に伴う利便性の向上効果には一 服感がみられ、当該地域の需給動向は落ち着きつつある。土地は１３０㎡～１８０㎡程度で、１，５００万円以内が大 半である。新築戸建では３，０００万円程度が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　駅への接近性が良好で、一般住宅の他に周辺には駅通勤者のためのアパート、マンション等がみられるが、標準地は 画地規模が小さく、共同住宅の想定は困難で、収益価格は試算を断念した。快適性を重視する住宅地域であり、自己使 用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的であることから、比準価格を中心に鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本西 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,800 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [ 76.0] [ 99.9] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和等にる引き続き好調な不動産市況に 加え、熊本地震からの復興需要もあって、取 引市場は活況を呈している。 熊本駅周辺のインフラ整備に続き、駅ビル開 業が具体化したこともあって、地価は再び上 昇傾向に転じている。 居住の快適性，利便性等に影響を与える特段 の要因変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％