鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本西 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１熊本０１ -289	熊本市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	西4.5m私道、中間画地		２中専 (70,180)
b	２０１熊本０１ -130	熊本市西区		更地	（　）	台形	南東25m市道、南西4m、角地		２中専地区計画等 (70,200)
c	２０１熊本０１ -96	熊本市西区		建付地	（　）	不整形	南東4m市道、北東5m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
d	２０１熊本０１ -95	熊本市西区		建付地	（　）	不整形	東6m市道、南西5.5m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
e	２０１熊本０１ -279	熊本市西区		建付地	（　）	台形	南東4m市道、中間画地		２中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,882	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	58,767	100 [ 96.0]	61,216	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	63,100
b	(　 ) 66,278	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	65,818	100 [ 108.1]	60,886		62,700
c	(　 ) 48,201	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.1]	60,296	100 [ 98.0]	61,527		63,400
d	(　 ) 55,310	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 96.0]	100 [ 91.2]	63,300	100 [ 102.0]	62,059		63,900
e	(　 ) 55,745	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	55,912	100 [ 92.0]	60,774		62,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -19.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,200 円／㎡]

熊本西 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,343,979	698,272	2,645,707	2,250,080	395,627	（　0.9725） 384,747	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,549,933 円　　　　（　 38,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本西 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	221 ㎡	14.5 m x 15.5 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（各階２ＬＤＫ５５㎡２戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外部階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～ 2	共同住宅	110.00	100.0	110.00	1,330	146,300	3.0	438,900
							0.0	0
1～ 1	共同住宅	110.00	100.0	110.00	1,330	146,300	3.0	438,900
							0.0	0
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		292,600		877,800
								0

⑨年額支払賃料	292,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,511,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,511,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 175,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,335,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	877,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,339 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,343,979 円　　　　（　 15,131 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１収９６３１　　　　-24	1,351 ( 1,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,317	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,337 円/㎡　月額支払賃料（　 1,330 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１収９６３１　　　　-10	1,276 ( 1,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,357
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本西 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	98,400 円	32,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	210,672 円	3,511,200　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 262,400 円	32,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	65,600 円	32,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 698,272 円　（　　　　　　 3,160 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,800,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,250,080 円（　　　　　 10,181 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,343,979 円
②総費用	698,272 円
③純収益　①－②	2,645,707 円
④建物等に帰属する純収益	2,250,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	395,627 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	384,747 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,741 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,549,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
熊本西 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本西 -11

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　江口　泰史

印

TEL.

鑑定評価額

14,000,000 円

１㎡当たりの価格

63,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市西区島崎６丁目８９番１８｢島崎６－２－３４｣				②地積　(㎡)	221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ1	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南5m市道	水道、下水	上熊本 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 230 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特に無し

街

路

基準方位北、５ｍ市
道

交通

施設

上熊本駅　南西方

1.8km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

坂や狭隘な街路が多く住宅地としての人気はやや劣るが、市中心部に比較的近い住宅地域で利便施設も揃い、付
近で都市計画道路の工事も進み、震災の影響も軽微で地価も底堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は熊本市西部の価格品等中位の住宅地域である。主な需要者は熊本市内及びその周辺に居住する３０～４
０歳代の住宅一次取得者。所得者層は中位程度である。金峰山の裾野に住宅が広がっており、市中心部に近い島崎１丁
目や上熊本は住宅地として人気がある一方、島崎・花園・横手・戸坂等でも山手の方は傾斜地や街路狭小地が多く需要
は低い。需要の中心となる価格帯は土地で１，５００万円前後、新築戸建で４，０００万円程度まで。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は一部アパート等がみられるものの基本的には戸建住宅が多く、この場合収益性よりも住宅地としての利便
性や人気に基づく市場性が有力な指標となる。したがって実証的な試算価格である比準価格を採用し、収益価格は参考
にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本西 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 79,800 円／㎡

[100.6]
100

100
[102.0]

100
[128.8]

[103.0]
100

62,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和等にる引き続き好調な不動産市況に
加え、熊本地震からの復興需要もあって、取
引市場は活況を呈している。

市中心部に近く利便施設も揃っているが、狭
隘な街路と坂が多いため、やや雑然とした感
があり、住宅地としての人気はさほど高くな
い。

居住の快適性，利便性等に影響を与える特段
の要因変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本西 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１熊本０１ -81	熊本市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、西4m、角地		２中専 (70,160)
b	２０１熊本０１ -130	熊本市西区		更地	（　）	台形	南東25m市道、南西4m、角地		２中専地区計画等 (70,200)
c	１９７熊本０１ -900031	熊本市西区		更地	（　）	ほぼ正方形	北4m市道、東4m、角地		２中専 (70,160)
d	２０１熊本０１ -289	熊本市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	西4.5m私道、中間画地		２中専 (70,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,575	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	68,519	100 [ 112.7]	60,798	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	62,600
b	(　 ) 66,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	65,752	100 [ 106.7]	61,623		63,500
c	(　 ) 58,843	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	62,866	100 [ 107.8]	58,317		60,100
d	(　 ) 59,882	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	58,708	100 [ 96.0]	61,154		63,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,200 円／㎡]

熊本西 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,306,265	695,896	2,610,369	2,250,080	360,289	（　0.9725） 350,381	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	7,786,244 円　　　　（　 35,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本西 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	221 ㎡	14.5 m x 15.5 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸あたり５５㎡のファミリータイプの住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	100.0	110.00	1,310	144,100	3.0	432,300
							0.0	0
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,320	145,200	3.0	435,600
							0.0	0
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		289,300		867,900
								0

⑨年額支払賃料	289,300 円　×　12ヶ月　＝　 3,471,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,471,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 173,580 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,298,020 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	867,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,245 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,306,265 円　　　　（　 14,960 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１（収）７７９５　　　　-11	1,193 ( 1,189)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,404	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,323 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１（収）７７９５　　　　-12	1,039 ( 1,036)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,299
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本西 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	98,400 円	32,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	208,296 円	3,471,600　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 262,400 円	32,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	65,600 円	32,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 695,896 円　（　　　　　　 3,149 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,800,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,250,080 円（　　　　　 10,181 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,306,265 円
②総費用	695,896 円
③純収益　①－②	2,610,369 円
④建物等に帰属する純収益	2,250,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	360,289 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	350,381 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,585 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,786,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,200 円／㎡）