別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 熊本東 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -20 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　信一郎 印  TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 76,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区保田窪４丁目１０１４番２０ ｢保田窪４－１４－１１７｣ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が混在する既成住 宅地域 南4m市道 水道、下水 水前寺 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ市道 交通 施設 水前寺駅　北東方 3.5km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする成熟した住宅地域で、やや街路の連続性に難があるが、商業施設が徒歩圏にあり利便性に 優れることから、地域内の住宅需要は堅調であり、地価は緩やかな上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、保田窪、長嶺地区を中心とした熊本市東部に位置する住宅地域で、需要者は、熊本市に在住する標準的 な給与所得者層が中心となる。熊本地震からの復興需要・移転需要はピークを過ぎたが、近隣地域は商業施設等への接 近性に優れ、地価は上昇基調を維持している。土地は１５０㎡程度で１２００万円前後、新築の戸建物件は、３０００ 万円前後が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、規模の大きい画地では共同住宅が見られるが、自用の小規模住宅が大半を占めており、対象 標準地の画地規模で共同住宅を想定することは非現実的であり、収益還元法は適用しない。近隣地域と地域的特性が類 似する規範性が高い取引事例と比較検討し、地域の市場性を十分に反映した比準価格を標準に、前年価格及び代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,800 円／㎡ [102.9] 100 100 [103.0] 100 [ 92.7] [103.0] 100 76,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本地震の復興需要は一服し、新設住宅着工 戸数は平常化の様相をみせているが、住宅ロ ーンは低金利を維持しており、不動産市況は 堅調である。 住宅地域として成熟しており、地域内に特段 の変化はないが、商業施設への接近性に優れ 、安定した住宅需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％