別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 熊本東 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -16 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　忠勝 印  TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区西原１丁目１２番４ ｢西原１－１６－８｣ ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 水前寺 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 水前寺駅北東方 3.2km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路の背後に位置する住宅地域であり、需要者の選好性は高く、今後も堅調な需要を維持することが予測さ れるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西原や保田窪等を中心とする熊本市東部の住宅地域と判定した。主な需要は、自ら居住することを目的 とする熊本都市圏在住の勤労者世帯が中心である。従来から安定した需要が認められることに加え、近隣地域は街路の 配置や住環境に優れるため、需要は堅調である。市場における中心的な価格帯は、規模のやや大きな画地が多く、土地 のみで１，５００万円～２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域であり、主な需要者は自ら居住することを目的とするため、収益還元法を非適用とした。比準価格は、現 実の不動産市場における取引価格を価格判定の基礎としているという点で、実証的な試算価格として位置付けられ、地 域要因の比較や個別的要因の比較など、試算過程での各種補修正も適確に行っていることから、その規範性は高いと評 価できる。したがって、比準価格を標準に、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,800 円／㎡ [102.9] 100 100 [103.0] 100 [ 90.0] [100.0] 100 76,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は微増傾向であり、所得環境も改 善基調が続いているため、不動産需要は総じ て堅調であるが、震災に関連した取引に落ち 着きが見られる。 幹線道路の背後に位置する区画整然とした住 宅地域であり、街路条件や居住環境に優れる ため、需要者の選好性は高く、堅調な需要を 維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％