別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 熊本東 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -12 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　伊牟田　徹 印  TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区長嶺東９丁目１６７番５４ ｢長嶺東９－１１－５｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 光の森 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 光の森駅　南方 3.3km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 熊本市東部地区にあって戸建住宅を中心とした居住環境が整った地域として底堅い需要があり、地価は上昇傾向 にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市東部地区のうち、主として長嶺地区を中心とした住宅地域である。需要の中心は、熊本市内及び その周辺に居住する４０代前後のエンドユーザー等が考えられる。区画整然とした住宅地域で、相応の需要があり、一 部には地震被害が散見されたが、建替え・補修等が進んでおり地価は回復傾向にある。土地は１，５００万円前後、新 築の戸建物件では３，５００万円前後を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な市場参加者は個人等のエンドユーザーであり、最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しく、かつ一般住 宅が多く賃貸市場は未熟性で、共同住宅の想定は非現実的であるため収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する 既成住宅地域で、自己使用目的での取引が中心であり、市場においては周辺の取引事例に着目して価格が形成されるこ とから、不動産市況等を勘案のうえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,800 円／㎡ [103.2] 100 100 [103.0] 100 [121.0] [100.0] 100 57,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区は熊本地震からの復旧と潜在的な需要か ら人口は増加傾向にあり、景気状況と相まっ て地価は全般的に強含みである。 郊外の住宅地域であるが、区画整然としてお り、相応の需要が見込め、加えて周辺地域で の開発の影響もあり、地価は強含みである。 周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有す る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％